Сегодня мы узнаем, как купить квартиру в 3–4 раза дешевле рынка с помощью хитрых методик, тогда как купить квартиру на торгах по банкротству возможно на 10–20 % дешевле рынка, если действовать в лоб. Об этом говорит опыт моего друга, который скупает по несколько десятков квартир в год.
Сам я такими вещами не занимаюсь, меня интересует маржинальность от 2–4 раз на торгах. И действительно, есть секретный способ, который позволяет обзавестись жильем в 3–4 раза дешевле рынка. Такая возможность представляется всего несколько раз в год и подходит не всем. Об этом способе мы поговорим в конце статьи. Но прочитать ее нужно всю: без этого невозможно полное понимание метода.
Начнем мы с мифов о покупке квартир с торгов по банкротству. Откуда берутся мифы и почему они не работают. Понимание этого позволит нам заставить мифы работать.
Содержание
Мифы
Вы не поверите, но самые популярные вопросы о покупке квартир с торгов, которые мне задают, это:
- «Алексей, как купить квартиру за 1 рубль?»
- «Возможно ли купить квартиру за 10 тысяч рублей?»
- «Пожалуйста, помогите! Я прочитал вашу книгу, но так и не смог найти квартиру за 10 000 рублей». Хочу отметить, что ни в своей книге, ни в этом блоге ничего подобного я не обещал.
Каждый раз читая это, я думаю: «О, боже, что вы курите и читаете? Что за нехороший человек распространяет такие мифы?» Хотя последние время кол-во таких вопросов практически сошло на нет. А вот 5 лет назад нечто подобное спрашивали практически каждую неделю. Тогда был расцвет курсов, обещавших невероятное в своей рекламе.
Такие мифы пользы для нашего дела не несут: они не помогут купить квартиру за копейки. Нам интересно посмотреть реальные мифы, которые можно увидеть на реальных торгах.
Мифы в реальной жизни
Посмотрим площадки и увидим, что квартиры можно найти и за 4000 руб., но вот купить за такие деньги их точно не получится. Вот торги по продаже квартиры, проходящие в данные момент на ЭТП «Югра» (лот № 5, публичное предложение № 0016407, помещение с кадастровым номером 77:01:0003057:2310; назначение: жилое; адрес: Москва, р-н Мещанский, пр-кт Мира, д. 79, кв. 71; площадь: 122,3 кв. м; вид права: собственность):
Продажа происходит посредством публичного предложения. Это означает, что цена падает до тех пор, пока квартиру кто-то не заберет. Вот график снижения цены:
Как мы видим, цена падает с 38 млн до 4 000 рублей. Если верите, что цена действительно упадет до 4 тысяч рублей, скорее читайте мою статью о том как покупать имущество на площадке «Югра» — и быстрее на торги.
Но цена не упадет. Увы. За квартиры разворачивается нешуточная борьба. Ведь именно квартиры позволяют быстро обернуть деньги. Опытный участник торгов успевает дважды прокрутить деньги за год, получая за одну итерацию 15–20 % и таким образом получая доходность в 30–40 % годовых. Это очень хороший результат. Если у вас есть капитал и результат вам нравится, вы уже можете начинать работать.
Также хочу специально отметить, что начальная цена на публичном предложении не равняется рыночной. Могут быть значительные отклонения как в большую, так и в меньшую сторону. Однажды я выиграл дом с рыночной ценой 3,5 млн руб., а начальная цена на торгах была гораздо выше рынка — 12 млн руб. Затем на публичке цена упала до ~600 000 рублей, тогда я и принял участие. Пожалуйста, определяйте рыночную стоимость самостоятельно, например, смотрите аналоги на Авито.
Реальные протоколы о покупке квартир за 1 рубль
Но есть и реальные протоколы о покупке жилья за гроши. В своей книге «Как покупать на торгах по банкротству» я писал, как мы ездили смотреть дом, который уже очень сильно упал в цене. Оказалось, что дома нет: он сгорел. Но документы на право собственности есть, и на торгах этот дом был.
И такие объекты попадаются время от времени, именно они и могут уйти за копейки. Их покупают не глядя или под реконструкцию. Отсюда и берутся настоящие протоколы о покупке жилого дома площадью 120 кв. м рядом с городом за 5 000 рублей, например. С машинами дела обстоят еще веселее. На торгах машина, а в гараже груда металла не на ходу.
Когда объект падает ниже плинтуса
Вот мы и подошли в плотную к самой сути моего метода. В статье о тайне торгов по банкротству я уже писал, что в разрыве между ценой покупки и ценой продажи заложена ликвидность. Обязательно прочитайте эту статью.
Кратко напомню суть: на сферических торгах в вакууме совершенно не важно, что покупать.
- Если вы купите объект за 1 миллион рублей на 300 тысяч рублей дешевле рынка, то продадите его за 6 месяцев и будете зарабатывать по 50 000 рублей в месяц.
- Если вы купите объект за 1 миллион рублей с рыночной стоимостью в 3 миллиона рублей, то это будет крайне низколиквидный объект, и продавать вы его будете 3 года. И в итоге заработаете те же самые 50 000 рублей в месяц. Т. е. годовая доходность (% годовых) будет одинакова при вложении в любой из объектов. Но при покупке такого объекта можно накосячить по неопытности и купить его раньше времени за два миллиона рублей вместо одного, например. Вспоминайте, как падает цена на публичке (см. рисунок выше). Тогда доходность будет в два раза меньше. Сами виноваты.
Этот пример, кстати, хорошо иллюстрирует, почему я покупаю только объекты с большим дисконтом. Потому что, пока я перепродаю один объект за 2, 3, 4 года, мой знакомый успевает перепродать 6–8 объектов с доходностью 15–20 %, а зарабатываем мы в результате одинаково. Годовая доходность примерно совпадает. Только продают риелторы, а я сижу дома ровно, тогда как мой знакомый постоянно занят: смотрит объекты, участвует в торгах. На что мой знакомый может возразить, что риск при моем подходе к делу значительно выше. И будет прав.
Я расплачиваюсь повышенным риском за то, что бездельничаю с утра до вечера. Мое право. Хочу отметить, что мой подход мало кто разделяет и мало кому он подходит по психотипу. Часто через пару лет безуспешных попыток дорого продать хлам у людей начинает в буквальном смысле срывать резьбу. Подумайте, а оно вам надо?
Реальный способ купить жилье в 3–4 раза дешевле рынка
Неужели прелюдия закончилась? Да, мы переходим непосредственно к методу. А все выше сказанное до последней буквы и запятой было нам необходимо для глубокого понимания метода.
Метод предельно прост. Итак, в кризис, как сейчас, офисы перестают пользоваться спросом, и ликвидность их падает, так как фирмы закрываются, арендные площади простаивают, а собственникам помещений становятся нужны деньги. Следом за падением ликвидности увеличивается GAP на торгах, и мы можем купить офисы в 2–3 раза дешевле рынка. С учетом того, что офисы и так (на свободном рынке) начинают стоить дешевле квартир до 2–3 раз, покупая офис на торгах мы можем получить разницу в стоимости квадратного метра в офисе и квадратного метра в квартире (при покупке на торгах по банкротству) в 3–4 раза.
Дальше переделываем такой офис в жилое помещение и живем сами или сдаем в аренду.
Первый раз я проделал данную схему в 2015 году. Купил на торгах по банкротству офис на третьем этаже в ЖК площадью 63 кв. м по цене 11 000 руб/кв. м. Если бы я покупал квартиру в этом же ЖК, то квадратный метр обошелся бы мне в ~55 000 рублей. После чего переделал этот офис под квартиру, оборудовав в нем ванную комнату с душевой кабиной. Благо планировки офисов и квартир в данном ЖК отличались только отсутствием в офисе балконов.
Прожил я в данном офисе 5 лет, после чего сдал в аренду. Сейчас у меня два офиса, сдающихся в аренду под жилье.
Сегодня, в 2023 году мы видим такую же ситуацию на торгах, как и тогда в 2015. Это хороший шанс решить свои жилищные вопросы малой кровью. Для наших целей подходят нежилые помещения, соответствующие следующим критериям:
- возможен беспроблемный круглосуточный доступ;
- подведена вода или возможно ее бюджетное подключение;
- подходящая планировка, позволяющая организовать санузел;
- торговые площади (помещения в первой линии и на первых этажах) нам, скорее всего, не подойдут по цене — их нужно сразу исключить при поиске и не тратить времени.
Более подробно я рассказываю о житие в офисных помещениях в своем бесплатном курсе «Как инвестировать в жилую недвижимость». Курс полностью бесплатен (платных курсов у меня нет). Единственный продукт, который я рекламирую (и то очень ненавязчиво) в курсе, — это моя книга.
После подписки на курс вы будете получать один урок раз в 3 дня на почту. Вас ждут документы и примеры из моей практики. Заполните форму ниже и подпишитесь на курс. Желаю вам приятных инвестиций!
Также рекомендую ознакомиться с моей книгой:
