Все виды торгов земельных участков. Каким способом получить участок дешевле всего?

Данная статья ответит на главный вопрос любого начинающего аукционера: какие торги по продаже земельных участков самые вкусные?

В настоящее время торги земельных участков проводятся более чем на 80 электронных площадках. Разобраться в таком многообразии не так-то просто. Сегодня я постараюсь осветить тему продажи земельных участков с торгов как можно более полно. За все время участия в торгах мною было приобретено в общей сложности чуть больше 20 земельных участков. Поэтому я смогу проиллюстрировать некоторые моменты личными примерами.

Будут рассмотрены все виды торгов, но глубоко мы разберем лишь торги по банкротству. Я занимаюсь исключительно ими по той причине, что эти торги, на мой взгляд, самые вкусные.

Какие бывают торги по продаже земельных участков?

Для начала разберемся, какие вообще бывают торги по продаже земли, а потом будем рассматривать площадки и способы приобретения участка в зависимости от вида торгов. Приобрести участки можно на торгах практически всех видов:

• торги по банкротству;
• торги Федеральной службы судебных приставов (ФССП);
• торги по продаже муниципального имущества;
• залоговое имущество (на банковских площадках).

Самыми широко известными в массах являются торги по продаже муниципального имущества. Но ЗУ можно купить на торгах и иного типа. На самом деле нам совершенно не важно, на каких торгах продается имущество. В конце статьи я покажу вам, как искать землю на торгах сразу всех видов и почти на всех существующих в РФ площадках. Но сначала нам нужно разобраться, чем все эти торги отличаются друг от друга.

Покупка земельных участков на торгах по продаже муниципального имущества

Начнем с классики. Информация о продаже и аренде земельных участков на таких торгах представлена на сайте «ГИС Торги» (torgi.gov.ru). Правда, потом нам потребуется принять участие в торгах на специализированной площадке (ссылка на нее будет на «ГИС Торгах»). Что нам нужно знать о таких торгах?

Чтобы участок поступил в продажу, кто-то должен найти пустое место на кадастровой карте, заплатить кадастровому инженеру, чтобы он сделал схему участка на кадастровом плане территории (схема ЗУ на КПТ), и обратиться в администрацию. После этого администрация выставит участок на портал. И, если в течение 30 дней никто не захочет принять участие в торгах, такой участок отдадут заявителю без торгов.

Собственно, поэтому я в таких торгах не участвую. Кто-то проделал большой объем работы, платил деньги, обивал пороги администрации. И тут вдруг приду я такой красивый и испорчу всю малину. Я считаю, что в таких торгах этично участвовать, только если:

• кроме заявителя, есть еще участники (сам я никогда не стану мешать заявителю забрать участок без торгов);
• вы сами нашли пустое место, сформировали участок и вытащили его на торги.

На таких торгах люди формируют себе участки в важном для них месте, например, по соседству со своим первым участком, где они уже проживают. Мне же для целей банальной перепродажи местоположение неважно. На других типах торгов полно участков, поэтому я иду туда и не порчу «пацанам малину». Такие участки имеют отметку «0» на портале. Это не бесплатные участки, а участки, на которые никто не заявился.

Плюсы таких торгов

• Участок может быть в любом пустом месте на кадастровой карте, где вы только пожелаете.

Минусы

• Перебивать чужие участки не совсем этично, но вы можете считать по-другому.
• Сравнительно высокая цена на такие участки, если дело все же доходит до аукциона.
• Долгое оформление: вся процедура от начала до конца может занять больше двух лет.

Замечания

• Совсем не обязательно все продаваемые участки сформированы физиками. Бывает, что администрация выставляет и свое собственное имущество.
• В таких торгах у меня почти нет опыта. Была только одна неудачная попытка.
• Если вы хотите сформировать ЗУ и принять участие в муниципальных торгах, лучше всего обратиться к кадастровому инженеру.
• Если хотите выкупить готовый участок с целью перепродажи, то лучше разобраться самим.

Продажа залоговых земельных участков на банковских площадках

Когда банки выдают кредиты под залог имущества, впоследствии они это самое имущество отбирают у злостных должников и выставляют на продажу. Поэтому многие банки создали свои собственные электронные площадки для продажи такого имущества, в том числе происходит на них и продажа земельных участков. А некоторые банки прибегают к услугам сторонних организаций, например, к услугам Российского аукционного дома (РАД).

Мне известно 26 таких площадок, но, возможно, их гораздо больше:

• Транскапиталбанк;
• ВТБ;
• Совкомбанк;
• Промсвязьбанк;
• Банк «Союз»;
• КБ «Восточный»;
• Банк «Уралсиб»;
• Банк «Зенит»;
• МТС-Банк;
• Банк «Санкт-Петербург»;
• ОТП Банк;
• Датабанк;
• Азиатско-Тихоокеанский банк;
• КБ «Урал ФД»;
• АК Барс Банк;
• Москоммерцбанк;
• Запсибкомбанк;
• Банк «ВБРР»;
• Банк «Левобережный»;
• Солид Банк;
• Сургутнефтегаз;
• Российский аукционный дом, секция залогового имущества;
• ЭТП Центр Реализации;
• Росэлторг;
• ООО «ЭТП».

При продаже залогового имущества в основном используется прямая продажа. То есть ни электронная подпись, ни специальные знания вам не потребуются для участия в таких торгах. Достаточно позвонить по телефону, указанному на площадке, и договориться о сделке с сотрудником банка, отвечающим за этот лот.

Смотрите: вот земельный участок, выставленный на площадке банка ВТБ (площадка называется «Комиссион» и принадлежит банку ВТБ):

Достаточно нажать на кнопку «Показать контакты», чтобы увидеть телефон и e-mail ответственного сотрудника. На других площадках из списка выше дела обстоят аналогичным образом, за исключением площадок: РАД, Центр реализации, Росэлторг и ООО «ЭТП». Тут вам уже понадобится ЭЦП (электронно-цифровая подпись).

Лот на сайте МТС-Банка:

Плюсы

• Простота приобретения. Не нужны никакие специальные знания — нужно просто взять трубку и позвонить.
• Быстро. Позвонили и вышли на сделку.
• Можно искать на всех банковских площадках одновременно, об этом я расскажу ниже.

Минусы

• Маленький выбор действительно вкусных объектов (по сравнению с другими типами торгов).

Продажа имущества должников

Продают имущество должников не только банки. Помимо банков, имущество должников может продаваться в рамках двух процедур:

• исполнительное производство;
• торги по банкротству.

Кстати, то имущество, которое продают банки на своих площадках, они получили в рамках или банкротства должника, или исполнительного производства в отношении должника. В рамках обеих процедур у должника есть возможность забрать долг в виде имущества, а не денег, но отобранное имущество банку не нужно, и он продает его.

Торги ФССП и торги по банкротству кардинально отличаются друг от друга, хотя вроде бы и в том, и в другом случае речь идет об имуществе должников. Не будем вдаваться в подробности, как и когда должник попадает на ту или иную процедуру, а рассмотрим лишь процесс торгов.

Однако отмечу, что банкротство зачастую начинают в отношении должника уже после исполнительного производства.

Продажа земельных участков на торгах ФССП

Как проходят торги ФССП?

1. Первым делом пристав запрашивает у суда определение продажной цены имущества.
2. Проводить торги самостоятельно, в отличие от КУ (конкурсного управляющего), на банкротных торгах пристав не может. Поэтому он обращается в специализированную организацию, которая проводит аукцион. Вырученные на аукционе средства идут на погашение долга. Излишки средств выплачиваются должнику, но такое бывает крайне редко, денег обычно не хватает.
3. Если первый аукцион не состоялся, то пристав снижает стоимость имущества на 15 % и вновь обращается в специализированную организацию для проведения аукциона.
4. Если торги и во второй раз не состоялись, пристав предлагает кредитору оставить имущество себе в счет зачета части долга с дисконтом в 25 % от начальной цены. Тут-то банки и могут принять решение забрать имущество себе. Но они получат его со скидкой всего в 25 % от начальной стоимости.
5. Если должник отказался, имущество возвращается должнику.

Выводы по торгам ФССП

Из описанной процедуры можно сделать два вывода:

• На торгах ФССП цена падает один раз и всего на 15%.
• После несостоявшихся торгов ФССП банки забирают имущество с дисконтом всего 25% и потом выставляют его у себя на площадке несколько дороже.

Продажа земельного участка на торгах по банкротству

При продаже земельного участка с торгов по банкротству проводится два аукциона. Первый — по цене, определенной оценщиком. Второй — на 10% дешевле.

И если в результате аукционов участки так никто и не приобрел, то проводится публичное предложение, на котором цена падает до тех пор, пока участок кто-то не заберет или публичка не завершится. Цену, до которой падает стоимость имущества, определяет или комитет кредиторов, в который входят лица, в пользу которых проводятся торги, или залоговый кредитор, в пользу которого проводятся торги.

Если на первом публичном предложении участок никто не купит, то проводятся повторные публичные торги, на которых цена падает еще сильнее. Перед проведением публичных торгов и после них залоговый кредитор (банк) может забрать участок себе и выставить на своей площадке. В этом случае дисконт может быть уже значительным.

Давайте посмотрим, как падала цена на публичном предложении на один из участков, который мне удалось приобрести со 160 000 до 8000 рублей:

Подробнее о покупке этого участка можно узнать из статьи: Участок ИЖС за 8 000 рублей на торгах по банкротству.

Хоть цена в результате публичного предложения и может упасть ниже плинтуса, чаще всего этого не происходит, так как ликвидные лоты распродаются почти сразу. Но есть хитрости, которые позволяют купить объект в 3—4 раза дешевле рынка. Эти хитрости я рассказываю в серии статей: Сколько и как можно заработать на торгах по банкротству.

Плюсы

• Можно приобрести земельные участки и другие объекты до 3—4 раз дешевле рынка, если знать хитрости и секреты.
• Просто невообразимо большой выбор объектов.
• От выбора объекта (земельного участка) до победы и оформления права собственности проходит сравнительно мало времени.

Минусы

• Большая конкуренция, и в лоб заработать много сложно.
• Требуется покупка ЭЦП и приобретение дополнительных знаний.

Резюме

Мой выбор — это торги по банкротству. На мой взгляд, торги по банкротству открывают более широкие возможности для заработка, чем все другие виды торгов. Я занимаюсь перепродажей лотов, купленных на торгах, с 2015 года. О том, как самостоятельно научиться торгам по банкротству, не покупая дорогостоящие курсы, я рассказал тут: Как самостоятельно научиться торгам по банкротству?.

Как искать на всех торгах сразу

Хорошая новость для тех, кто еще не определился с выбором типа торгов: благодаря агрегаторам торгов можно искать лоты сразу на всех площадках на одном сайте.

Единственный агрегатор, который ищет лоты сразу и на торгах по банкротству, и на торгах муниципального имущества, и даже на банковских площадках, — это «ТБанкрот». Первые 7 дней вы можете пользоваться «ТБанкротом» совершенно бесплатно, далее вы по-прежнему можете искать лоты совершенно бесплатно, но только стоимостью до 300 000 рублей. Если рассматриваете более дорогие лоты, вам будет необходимо заплатить.

Вы можете воспользоваться моей персональной скидкой в 10 % на услуги этого агрегатора. Как получить скидку, рассказывается в рейтинге агрегаторов торгов. «ТБанкрот» заслуженно занимает первое место среди всех агрегаторов, так как только он ищет по торгам всех типов и обладает рядом уникальных возможностей.