Уже более 9 лет я занимаюсь торгами по банкротству. Пришло время рассказать всю правду. То, что я расскажу сегодня, будет идти вразрез с общепринятой точкой зрения. Такого вам больше нигде не расскажут.
Большинство людей идут в торги по банкротству в поисках волшебной кнопки бабло. И сегодня я их жестко разочарую. Никакой волшебной кнопки тут нет, как и в любой другой профессии.
Но в первый год работы на торгах и спустя 10 лет у одного и того же человека впечатления о торгах могут быть совсем разные. И сегодня я вам расскажу, чего можно ждать в первый год работы на торгах и чего можно ждать через несколько лет, уже опытному участнику.
Содержание
Отзывы при освоении обычной профессии
Прежде чем мы перейдем к торгам, давайте попробуем представить, что человек прошел не курсы по торгам, а курсы по резьбе по дереву.
- Первый год: все это оказалось обманом. Мои изделия никто не хочет покупать, они получаются кривыми и косыми. В первые три месяца сработал в жесткий минус, напортил материалов на большую сумму денег;
- Спустя десять лет: клиенты готовы платить за мое имя и заказывают изделия только у меня. Очередь из покупателей расписана на полгода вперед.
Звучит правдоподобно? А если бы автор курсов обещал вам уже в первый месяц зарабатывать на ремесле миллионы, поверили бы вы ему? Но верите про торги по банкротству, да? Давайте разбираться.
Отзывы о разных нишах на торгах по банкротству
По-прежнему, не могу начать рассказывать свой опыт! Ведь торги по банкротству, это десятки если не сотни ниш. И ваш результат будет очень сильно зависеть от ниши которую вы выбрали. Тут продается практически все. Например:
- Жилая недвижимость;
- Коммерческая недвижимость;
- Низколиквидная недвижимость;
- Земельные участки (их также можно разделить по типу);
- Легковые автомобили;
- Грузовые автомобили;
- Спец техника;
- Оборудование (которое можно делить на подкатегории бесконечно);
- Металлолом;
- Дебиторская задолженность;
- Это еще не конец можно написать еще с десяток пунктов…
Понятно, что от выбора ниши будет зависеть результат. Я бы даже сказал так, результат будет зависеть главным образом не от выбора ниши, а от вашего профессионализма в ниши. Нужно заниматься только тем, в чем вы разбираетесь.
Если заниматься всем подряд, это путь в никуда. На торгах тысячи участников которые, как и вы, ищут лот для перепродажи. И вы должны разбираться лучше них, чтобы получить великолепный результат. Для посредственного результата можно вообще не разбираться.
Если вы узко не специализируетесь, то ваши отзывы могут быть такими (привожу выдержку из реальной переписки с подписчиком, правда я ее немного отредактировал удалив излишние эмоции):
Я разочарован (тут было другое слово)… 99% моего времени ушло на поиск лотов. За месяц непрерывных поисков отложил порядка 20 лотов. До торгов дело дошло только три раза, в остальных случаях лот купили раньше меня. Все торги я проиграл. Больше желания заниматься торгами нет. Потрачено больше 100 часов рабочего времени…
О чем тут речь? Из переписки выяснилось, что человек пытался изучать все лоты подряд. И оборудование, и недвижку, и автомобили, и даже металлолом. Поэтому брал каждый лот и искал его стоимость в интернете, попутно разбираясь в нише.
У меня все проходит по другому. Я занимаюсь главным образом низколиквидной недвижкой. И на отбор лотов трачу не более одного дня в месяц. А фактически нескольких часов. В этом очень хорошо помогает функция мониторинга в агрегаторах торгов по банкротству.
Поэтому, если вы ни в чем не разбираетесь, то вы должны выбрать узкую нишу и приложить все усилия, что бы в ней разобраться. Тогда настроив агрегатор на нужную вам категорию, вы будете раз в неделю получать на почту список всех новых лотов в вашей нише со всех площадок. И если вы хороший специалист в нише и у вас большая надсмотренность, вы будете сразу отметать большинство лотов и не изучать их досконально. Работая в сфере низколиквидной недвижимости, я выбираю то, что никак не может заинтересовать других участников и изучаю под микроскопом. Банальные лоты сразу отбрасываю.
Отзывы о разных стратегиях
В каждой нише могут существовать разные стратегии. Для каждой ниши стратегии свои. Так как я занимаюсь только недвижимостью, мне хорошо знакомы стратегии только в этой сфере. Вот они:
- Жилая недвижимость в лоб;
- Коммерческая недвижимость в лоб;
- Недвижимость со сверхдлинным циклом сделки;
- Покупка скрытых объектов;
- Покупка под нестандартную идею.
В сфере оборудования стратегии будут совсем другие и их там точно не меньше чем в недвижке.
Рассмотрим вышеперечисленные стратегии подробно.
Отзыв: Жилая недвижимость в лоб
Я хорошо знаю человека который уже несколько лет работает по этой стратегии. Он покупает ликвидные жилые квартиры и быстро их перепродает. С каждого цикла он зарабатывает не более 20—25 %. За год успевает сделать несколько таких сделок, от 5—6х и больше. Это серьезная работа на полный рабочий день. 98 % процентов времени уходит на поиск лотов. И только 2 % на участие в торгах и саму сделку.
В этой сфере на торгах самая большая конкуренция. Большинство риелторов, которые хотят попробовать торги идут именно в эту сферу. Но несмотря ни на что и тут можно заработать.
Отзыв: Коммерческая недвижимость в лоб
В этой нише конкуренция намного меньше. Но и дольше цикл сделки. Продать офис гораздо сложнее/дольше чем квартиру. Если квартиру можно перепродать за 1—2 месяца, то офис по такой же стоимости можно продавать год.
С одного правильного выбранного офиса можно заработать 2—3 конца. Так происходит, потому что в падение цены на торгах уже заложена ликвидность.
- Квартира падает на 20 % и ее можно перепродать за 2 месяца;
- Офис падает в 2 раза и его можно перепродать за год.
А в итоге в каждой из этих ниш наш годовой доход будет одинаков (при условии одинакового стартового капитала). Успеем перепродать пять квартир за год или только один офис, но наша прибыль будет одинакова. Таким образом мы затратим в пять раз меньше усилий для заработка той же суммы денег, но заплатим за это намного более высоким риском.
Отзыв: Недвижимость со сверхдлинным циклом сделки
О, это одна из моих любимых стратегий. Здесь можно работать еще меньше, но нужно обладать еще более большим опытом и нести еще более большой риск.
Одна из причин почему объектами с длинным циклом сделки никто не занимается, — сложно найти инвестора. Попробуй объяснить инвестору, что сейчас мы купим это помещение и потом 10 лет будем его продавать.
Вот мои примеры сделок по этой стратегии:
- Купил земельный участок за ~60 000 рублей и спустя 4 года продал его за 1 300 000 рублей (Этот кейс есть в моем: Небанальном руководстве по поиску земельных участков с торгов по банкротству. Сейчас руководство снято с продажи, пишите в ЛС);
- Купил большое кол-во земельных участков по ~8 000 рублей и спустя пять лет перепродал по 120 000 рублей;
Отзыв о стратегии: Покупка скрытых объектов
Еще одна моя любимейшая стратегия. О ней я написал несколько статей:
- Участок (из серии «строй дом и сразу живи») за 33 тысячи рублей с рыночной стоимостью более 500 000 рублей;
- Серия постов о тайне торгов в которой я показываю несколько кейсов.
Отзыв о покупке объектов под нестандартную идею
Ярчайшим примером такой стратегии является покупка мной офисного здания в 20 км от Анапы на 22 офиса.
Кому нужны офисы в глухой деревни? Все так думают, думали так и другие участники торгов. Поэтому здание упало в цене до 1 миллиона рублей. И никому не было нужно кроме меня.
Я переоборудовал здание в апартаменты проведя воду и канализацию в каждый офис. После чего нанял местных риелторов для продажи апартаментов и уехал на полтора года. За это время не было продано ни одних апартаментов, хоть я и поменял три риелторские фирмы которые занимались объектом.
Проблема была в том, что местные жители не хотели жить в нежилых помещениях и узнавая, что не смогут прописаться в новом жилье отказывались от покупки. Тогда я сделал лендинг и настроил Яндекс.Директ на Москву и Санкт-Петербург. Предлагая приобрести жилье у моря людям для которых апартаменты не были чем-то необычным. Больше половины апартаментов было забронировано и впоследствии куплено за первый месяц работы рекламной компании.
Торги это путь, а не мгновенный результат
Все вышеописанное было нужно, чтобы вы поняли, что все отзывы о торгах правдивые. Хоть они и прямо противоположные. Кто-то гребет миллионы, а кто-то сливает все время в пустую и ничего кроме убытков не получает. Все дело в выборе стратегии и ниши.
Но сразу выбрать хорошую стратегию вы не сможете. Вам не хватит опыта. Вы не будете видеть скрытые объекты. Нестандартные идеи у вас то же не будут возникать. А заходить в длинный цикл сделки на всю котлету вам будет страшно. А вдруг я просчитался?
Поэтому первые несколько сделок вы проведете в лоб. Но главное вовремя остановиться, а не продолжать крутиться как белка в колесе перепродавая десятки квартир в год.
Моя история
Вот мы и добрались до моего отзыва. Он расскажет вам о том, куда можно прийти если хорошенько постараться.
Еще задолго до торгов я уже занимался недвижимостью. Поэтому у меня уже был опыт в нише. А моя природная склонность к экономии сделала торги идеальным занятием для меня.
Мне повезло, свои первые торги я выиграл и заработал более миллиона рублей. Это заняло примерно 4 месяца, от участия до прибыли.
После первой победы меня ждало сразу четыре поражения подряд. Но это меня не остановило, так как я уже на собственном опыте знал, что тут можно очень хорошо заработать. И я не прекращал попыток. Скорее всего, если бы не было той первой победы, я бы остановился и так бы и не занялся торгами по настоящему.
Сейчас я захожу на агрегатор примерно раз в месяц. Обычно это происходит вечером в пятницу. За несколько часов мне удается просмотреть все объекты, которые могут меня заинтересовать (вы уже знаете какие стратегии меня интересуют). Найдя объект я откладываю его в избранное и сразу прикидываю цену за которую его имело бы смысл покупать.
Банальные объекты которые не вызывают вопросов в своей ликвидности я обхожу стороной. Их купят другие участники с дисконтом 20—30 %. Мне это не интересно. Большинство отложенных мной объектов не доживут до интересной мне цены (ведь я готов покупать только гораздо дешевле рынка).
А вот то, что осталось я посмотрю и, возможно, приму участие. Работая в таком темпе я совершаю не больше 3—4х сделок в год. Мне этого достаточно.
Уверен, что если начать работать более плотно мой доход не сильно возрастет, а вот времени свободного практически не останется.
В этом году (по состоянию на сентябрь 2024) я продал 6 объектов купленных на торгах и пока не купил ни одного взамен. Для меня это нормально. Работаем и никуда не торопимся.
Занимаясь торгами, я ценю то свободное время, которое они мне дают для других дел. Я только выбираю лот. Все чаще покупают его агенты, но иногда и сам участвую. Продают риелторы, мне нужно приехать только на сделку.
В процессе занятиями торгами написал книгу Как покупать на торгах по банкротству, первую часть вы можете скачать совершенно бесплатно. А полная версия имеет символическую стоимость.
Горький отзыв
Горько то, что большинство людей никогда не достигнет моего образа жизни работая на торгах. Так как нет понимания точки Б, куда они хотят прийти. Они хотят работать зарабатывая по 20—30 % с одной сделки. Я хочу зарабатывать в 3—4 раза с одной сделки и больше, работая несколько дней в году.
Я общаюсь со многими аукционерами и все они работают в десятки если не сотни раз больше меня. Меня это печалит.
Если вы перепродадите 10 объектов в лоб или один хитрым способом, то заработок будет одинаковый! Вот только объем работы будет совсем разный. Как впрочем и риск. Во втором случае риск на порядок больше, об этом тоже не стоит забывать.
Желаю вам пройти путь торгов до конца и выйти на тот уровень, когда вам можно практически ничего не делать самим.
P.S.: Такой путь можно пройти в любом деле. Ведь, правда? Почему именно торги по банкротству? Все еще ищете волшебную таблетку? Или любите недвижимость?
P.P.S.: Если честно, я хочу завязать с торгами и полностью уйти в онлайн. Чтобы путешествовать по миру. Торги не дают мне свободы перемещений, мне нужно самому смотреть объекты. Удаленно не научился. Когда я почти год жил в Дубае вся работа по покупке новых объектов встала. Мне надо обязательно самому смотреть объект, фотографиям не доверяю. Не чувствую уверенности для покупки. Именно поэтому, кстати, я занимаюсь торгами только в своем регионе или в том месте, где сейчас нахожусь.
