Как купить квартиру в Дубае?

Привет, друзья. Я уже два с лишним месяца живу в Дубае и поэтому с торгами по банкротству пришлось немного притормозить. Но ни в коем случае не завязать окончательно (последняя сделка у нас была по доверенности в январе 2023 года, и летом я хочу совершить еще несколько покупок).

Первым делом, приехав в Дубай, мы с братом принялись изучать местный рынок недвижимости и то, как он работает. За эти два месяца мы пообщались с более чем 10 местными риелторами и с некоторыми успели даже подружиться. Если совсем честно, то общался в основном брат, а я занимался другими делами, а именно развлекался на полную катушку =)

И сейчас я расскажу вам все, что нам удалось узнать. Если будут вопросы, которые я не осветил, не стесняйтесь оставлять комментарии и писать в личку. По-моему, получилось неплохое исчерпывающее руководство по покупке квартир в Дубае.


Мы с братом в Дубае

Что дает покупка недвижимости в Дубае

Резидентство

Первое, что дает покупка недвижимости в Дубае, — это резидентство. То есть, проще говоря, вид на жительство. Что дает вид на жительство:

  • вы получаете Эмирайтес АйДи и сможете жить тут круглый год бесплатно, а не два раза по 90 дней в году как большинство россиян;
  • сможете открыть счет в банке и получить пластиковую карту (VISA/Master Card), работающую везде, в отличие от карт российских банков, которые, к сожалению, сейчас мало где работают из-за политической обстановки;
  • когда у вас есть ID, вы можете пойти и получить шенгенскую визу, американскую визу и даже английскую. То есть вы сможете отправиться путешествовать туда, куда въезд для большинства россиян в настоящее время невозможен.

Резидентство по покупке недвижимости бывает двух типов:

  • покупка квартиры стоимостью свыше 205 тысяч долларов. В этом случае вы получаете резидентство сроком на 3 года. Нюанс здесь заключается в том, что вы должны оплатить сразу всю стоимость и жилье должно быть готовым. Нельзя покупать строящийся объект;
  • покупка квартиры стоимостью свыше 2 миллионов дирхамов (~550 тысяч долларов). Вы получите золотую визу, которая дает резидентство на 10 лет. В этом случае вы также должны заплатить сразу всю сумму, но объект может быть строящимся (это изменение в правила ввели недавно).

Богатые инвестиционные возможности

Высокая окупаемость

В Дубае очень высокая окупаемость инвестиций. Если вы покупаете квартиру в Москве (без участия в торгах по банкротству, конечно), то, чтобы окупить вложенные средства, требуется 25–30 лет. В Дубае же срок окупаемости вложений — всего 12–14 лет.

Доходность долгосрочной аренды в Москве — 3–4 %, а в Дубае это ~7 %.

Потенциал роста стоимости

Стоимость недвижимости в Дубае еще не достигла пика. Сейчас будет история про метро «Тульская». Эту историю я слышал как минимум от трех разных риелторов. Раз она настолько популярна, приведу и я ее:

Апартаменты около Бурдж-Халифы стоят, как квартира такого же размера на «Тульской».

Хотя, если бы я сам был риелтором, я бы сравнивал цены не с «Тульской», а с Москва-Сити. Впечатление было бы еще более поразительным!

Апартаменты около Бурдж-Халифы стоят так же, как кладовка в Москва-Сити.

Но я, к счастью, не риелтор, поэтому ограничусь готовой историей про «Тульскую».

Если вы купите апартаменты около Бурдж-Халифы, у вас будут бассейн, тренажерный зал, торговые центры рядом и прямой доступ в Дубай-Мол. Здесь, в Дубае, во всех нормальных домах на втором этаже есть бассейн и тренажерный зал, которые доступны для бесплатного посещения жителям дома. А 17 зданий в этом районе соединены вместе и имеют собственный вход в Дубай-Молл, то есть выходить на улицу не потребуется вообще.

А что будет, если вы купите квартиру на «Тульской»? Тут есть о чем подумать: любимая «Тульская» или бесплатный бассейн каждый день! В общем, всем понятно, что цены тут будут только расти и расти ввысь.

Ленивые инвестиции

В Дубае очень распространены управляющие компании, намного больше чем в РФ. Хотя в Самаре я тоже не знаю своих квартирантов, так как всем занимается УК. Но мне на самом деле повезло найти хорошую УК.

Обычно же что происходит в РФ, когда кто-то хочет сдать свою квартиру? Тебе звонит риелтор, и ты говоришь: «Да, вы можете прийти и посмотреть вместе с клиентом в удобное мне время».

Что происходит в Дубае? Вам не нужно приходить в свою квартиру и не нужно ждать клиента, чтобы показать квартиру. Вы просто отдаете свою квартиру управляющей компании, которая берет все заботы на себя.

В РФ я, кстати, тоже, как и большинство людей, первые 3–4 года сам сдавал свои квартиры, так как не мог найти хорошую УК. В Дубае с этим проще.

Цены на недвижимость в Дубае

За 150 000 долларов в Дубае можно купить небольшую студию, подходящую под аренду. Если вы нашли дешевле, то, скорее всего, это фейковое объявление, так как больше 90 % объявлений о продаже недвижимости в Дубае — это фейк. Найти хорошую квартиру без проверенного риелтора практически невозможно.

Если объявление не фейк, то, значит, это плохой район в пустыне — и сдать такую квартиру вы потом вряд ли сможете.

Поэтому 150 тысяч долларов — это минимум, на который следует рассчитывать. Не стоит клевать на фейковые объявления.

Есть вопрос о недвижимости Дубая?
Спросите у моего брата Андрея, он знает все. Он не только работает агентом по продаже недвижимости, но и ведет канал на YouTube с обзорами интересных объектов.
WhatsApp/Telegram: +79198008080.

В каком районе Дубая лучше жить

Со временем я попробую составить свой рейтинг популярности районов среди русскоязычного населения, который будет обновляться. А пока я всего 2+ месяца в Дубае, поэтому буду рассказывать только о районах, с чьими обитателями знаком не понаслышке.

Топ-1 Дубай Марина и JBR

Самые излюбленные россиянами районы — это Дубай Марина и JBR (Jumeirah Beach Residence), в этом я уверен на все 100 %. Стоит пройтись здесь — со всех сторон слышна русская речь. Из пяти встреченных на улице пешеходов трое будут русскими. В многочисленных ресторанах основной контингент — это также наши соотечественники.

Вид на Дубай Марину

Эти районы находятся в шаговой доступности друг от друга. Жить здесь понтово, дорого и богато. Причем сюда устремляются не только обеспеченные соотечественники, но и любящая повыпендриваться молодежь. Повстречал в этом районе парня, который снимал тут койку в хостеле на последние деньги, хотя при желании за эту сумму можно было снять комнату где-нибудь в Дейре. И таких персонажей здесь очень много.

Мне нравится гулять по Дубай Марине, особенно вечером. Посмотрите на фото и убедитесь сами, насколько она прекрасна.

Уличный ресторан в Дубай Марина

Этот район любят за близость к пляжу и многочисленные рестораны. Причем плохих ресторанов тут нет: зайди в любой — он на высоте. На высоте тут и цены.

От некоторых риелторов слышал, что этот район хорошо подходит под краткосрочную аренду, на длительный срок тут снимают жилье редко. Но мой опыт несколько другой. Я общался как с людьми, которые живут тут давно, так и с теми, кто приехал недавно.

Дубай Марина

Сам бы я, как человек до мозга костей практичный, жить бы тут не хотел. Мне по душе более простые районы, об этом мы поговорим дальше. Дороговизна и понты мне абсолютно чужды.

Другие популярные районы

Этот раздел, скорее всего, будет превращаться в полноценные описания по мере познания мной дубайской жизни.

  • JVC. Хорошо расположен — от него легко добраться до Бурдж Халифы (20 минут), Дубай Марины и пляжа (15 минут) на машине.
  • Dubai Hills — очень дорогой семейный район, в котором популярны 2- и 3-комнатные апартаменты.
  • Shoba Hartland — зеленый район, в котором находятся две лучшие школы дубая (входят в топ-10). В этом районе проживают в основном состоятельные люди. Одним из плюсов проживающие здесь русские называют отсутствие индусов и пакистанцев (лично для меня это не играет роли, но для многих наших соотечественников важно).
  • Район Дубай Крик — это место для людей, любящих уединение. Сейчас здесь строят самую высокую в мире башню, которая, по плану, должна затмить Бурдж Халифу.
  • Down Town (Район Бурдж Халифы), Jumeirah Palm, Blue Waters — это туристические районы. Есть мнение, что люди тут долго не живут. Но эти районы очень хорошо подходят под краткосрочную аренду, которая прибыльнее долгосрочной. Отдельно хочу отметить, что на пляжах Пальмы не бывает волн — вам будет комфортно с маленькими детьми. Связано это с особой формой Пальмы, от волн надежно загораживает длинный остров, идущий по периметру.
  • Район Zabil (Дубай Рамка) — очень современный район.

Малопопулярные районы, которые мне нравятся

Мне нравятся районы, расположенные рядом с каналом Creek.

Al Seef

На берегу канала Creek находится уютная набережная с ресторанами. По вечерам можно сидеть в ресторанчике и пить чай, любуясь каналом, чем я частенько и занимаюсь. Цены тут существенно ниже, чем в Дубай Марине. Причем не только в ресторанах, но и в супермаркетах все дешевле как минимум на треть. На отдельные группы товаров цены различаются более чем в два раза.

Ресторанчик на воде в Al Seef

В шаговой доступности (10–15 минут пешком) располагаются совсем дешевые забегаловки, где можно позавтракать и пообедать за 150–300 рублей. А если переплыть в Дейру на лодочке за один дирхам, то стоимость приема пищи упадет еще сильнее.

Пристань в Al Seef
Район Дубая Al Seef

Bar Dubai

Этот туристический район, выполненный в стиле старого арабского города. Все тут рассчитано на туристов: магазины с сувенирами (по завышенным ценам) и рестораны с видом на канал. Но, опять же, если пройти 10 минут пешком, вы попадаете в мир дешевых забегаловок и недорогих продуктовых магазинов.

Bar Dubai

Жить в этих районах Дубая, как мне кажется, в 2–3, а при некоторой сноровке и в 4 раза дешевле, чем в Марине и JBR. Если переплыть канал, стоимость проживания снизится еще больше.

Многие соотечественники как минус этих районов отмечают:

  • практически полное отсутствие русскоговорящих соседей. Из русскоговорящих здесь только туристы, в большом количестве приезжающие на экскурсии;
  • обилие эмигрантов из Индии и Пакистана;
  • дороговизна проезда. Дело в том, что стоимость проезда в Дубае зависит от количества зон, которые вы пересекаете. Справедливо это как для автобуса, так и для метро. И если проезд от Бурдж Халифы до Дубай Марины стоит 3 дирхама, то проезд из Дейры до Марины будет стоить уже все 7,5 дирхама.

Но у меня несколько иной взгляд на жизнь, поэтому для меня плюсов тут больше, чем минусов. Хотя, если честно, из минусов для меня недостатком является только стоимость проезда, остальное надумано. Вот плюсы, которые я заметил, проживая в этом районе:

  • сравнительно низкая стоимость жизни для Дубая. Продукты, рестораны, одежда — все это здесь стоит гораздо дешевле. Простой пример — чай в забегаловке рядом с домом стоит 1 дирхам (20 рублей). Чай в ресторанчике на Пальме стоит от 30 дирхамов (600 рублей). Вы скажете про разный уровень, но дешевле на Пальме вы просто не найдете, а порой хочется просто оторваться от ноутбука и выйти выпить чашечку чая или кофе. А если нужно посидеть с понтами, то тут тоже есть где =) Учитывая вышесказанное, дома мы готовим очень редко, порядка 2–3 раз в месяц;
  • сильная мотивация заниматься английским. За два месяца жизни здесь я его сильно подтянул, беря по два урока каждый день — утром и вечером. Сейчас еще начал потихоньку осваивать арабский;
  • близость к Al Mazam Beach Park — моему любимому платному пляжу для семейного отдыха, состоящему из нескольких участков, расположенных на одной территории. Он идеально подходит для таких любителей уединения, как я. Если в любой будний день пройти через входной турникет и сразу повернуть налево, то за вертолетной площадкой можно обнаружить маленький укромный пляж, на котором вы, скорее всего, будете одни, так как основная масса народа идет прямо по центральной аллее, и о существовании этого пляжа мало кто догадывается. Это единственное место в Дубае, где мне удается уединиться в «природных» условиях.
Кафе с чаем за 1 дирхам
Забегаловка с чаем за 1 дирхам

Мало кто из соотечественников разделяет мой взгляд на жизнь, поэтому, скорее всего, вы выберете Дубай Марину.

Al Mazar Beach Park
Al Mazar Beach Park
Есть вопрос о недвижимости Дубая?
Спроси у моего брата Андрея, он знает все. Он не только работает агентом по продаже недвижимости, но и ведет канал на YouTube с обзорами интересных объектов.
WhatsApp/Telegram: +79198008080.

Лучшие застройщики Дубая

Самый главный урок, который стоит усвоить, — не все зависит от локации: в одной локации два соседних здания по одной и той же цене могут продаваться и сдаваться в аренду совсем по-разному.

Вот один из типичных примеров

Сравним жилой комплекс Азизи Ривьера с Шобой Хартланд: локация одинаковая, стоимость апартаментов одинаковая, но стоимость аренды Шоба Хартланд стартует от 55 000 в год, а Азизи Ревьера — от 36 000 дирхамов. Таким образом, доходность у Шобы Хартланд намного выше и срок окупаемости ниже. Очень многое зависит от девелопера и того, какую инфраструктуру он создает.

Поэтому при покупке апартаментов стоит ориентироваться на топовых застройщиков. Учтите, что чем хуже застройщик, тем большую комиссию получит риелтор. Риелтору выгоднее продать одни плохие апартаменты, чем двое хороших. Поэтому будьте начеку и покупайте только у проверенных застройщиков.

Высшее качество:

  • Sobha;
  • Emaar (последние объекты, ранние у этого застройщика не очень);
  • DAMAC;
  • Tiger.

Среднее качество:

  • Danube (по качеству не очень, но очень хорошая рассрочка, поэтому пользуется популярностью);
  • Meraas (качество среднее, но даже этого застройщика можно купить только через лотерею).

Низшее качество (за этих застройщиков риелтор получит максимальную комиссию):

  • AZIZI.

Как обманут при покупке недвижимости в Дубае

Накидаю несколько распространенных способов:

  • могут продать Азизи и получить огромную комиссию, а клиент останется с плохими апартаментами (про комиссию см. выше). Хороший агент или нет, понять очень легко — нужно посмотреть, какие объекты вам предлагают (объекты высшего качества или с высокой комиссией);
  • если вам предлагают готовый объект от застройщика в новом доме, это будет неликвидный объект, так как чтобы получить хороший объект под перепродажу, нужно покупать его до стадии начала строительства (на более позднем этапе все такие объекты уже разобраны), участвовать в лотерее или брать объект с отмены. Хороший агент должен честно предупреждать о нюансах такого объекта, например, что такой объект есть, но продать его за ту же цену, за которую вы его купили, потом будет невозможно;
  • отельные апартаменты с гарантированной доходностью очень плохо перепродаются. Да, доходность гарантирована, но перепродать вы их вряд ли сможете, так как они крайне плохо продаются. При выборе таких апартаментов нужно быть крайне осторожным. Как правило, лучше взять вариант без гарантированной доходности, так как в итоге апартаменты с гарантированной доходностью вам придется продавать с очень большим дисконтом, который «съест» всю доходность;
  • нужно обязательно проверять качество постройки. Если при покупке апартаментов на стадии строительства вам говорят, что качество будет на высшем уровне, не верьте. Обязательно нужно доехать и посмотреть объекты, которые этот застройщик уже построил. Желательно смотреть здания, которые были построены не в этом году, а давно — хотя бы шесть лет назад. Качество застройки практически никогда не улучшается со временем, а только падает;
  • могут продать апартаменты с высокой рентабельностью, как правило, это Дубай-Марина. И рентабельность действительно высокая. Но что вы будете делать с ними дальше? Эти дома и так уже очень старые (больше 10 лет). Продавать их с каждым годом все труднее и труднее.

Посмотрите видео от нашей подруги Ольги, которая делится своим опытом обманов:

Процесс покупки квартиры в Дубае

Вас ничего не напугало, и вы все-таки решились купить квартиру. Давайте разберемся, что нужно делать.

Первое, что нужно сделать, это определиться, зачем вы вообще покупаете квартиру:

  • для жизни;
  • для перепродажи;
  • для сдачи в долгосрочную аренду;
  • для сдачи в краткосрочную аренду.

И от этого будет зависеть, какой объект вам нужен. Если вы покупаете для себя, то вам по большей части вообще «по барабану», что покупать. Главное, чтобы вам нравилось и вашей семье в этой квартире было комфортно.

В остальных случаях вам нужно очень тщательно выбирать район и застройщика. При покупке апартаментов для перепродажи вам нужно будет участвовать в лонче, и времени подумать у вас не будет. Вы сможете определиться только со зданием, но не с конкретными апартаментами, так как после старта продаж хороших объектов все апартаменты раскупают менее чем за час, и остаются только малоликвидные, которые впоследствии раскупаются примерно за неделю. Но такие апартаменты нас не интересуют.

Шаг 1: Для участие в лонче нужно внести предоплату в 10 % от стоимости приобретаемых апартаментов.

Шаг 2: После победы в лонче есть две недели чтобы довнести 24 % от стоимости недвижимости. Если не успеть этого сделать, ваша победа аннулируется, а деньги возвращаются лишь частично. Как видите, процесс чем-то напоминает мои любимые торги по банкротству.

Оплатить 24 % процента, как и все оставшиеся платежи, можно:

  • банковским переводом;
  • наличными (но не все застройщики их принимают);
  • менеджер-чеком;
  • криптовалютой (принимает Азизи, некоторые другие застройщики тоже принимают, но берут за это 1–2 %).

Менеджер-чек — это особый вид банковского чека, который, в отличие от обычного, гарантирует наличие суммы, указанной на чеке, на расчетном счете клиента. Менеджер-чек может выдаваться третьему лицу. Так, например, клиент вносит деньги на расчетный счет агента, так как своего счета в Эмиратах у него нет. А агент получает для клиента чек в банке. Это является обычной практикой.

Шаг 3: После оплаты 24 % заключается договор купли-продажи. После подписания договора он уходит на регистрацию.

Шаг 4: Далее вы платите согласно своему пеймент-плану. Главное, не задерживать платежи. Если вы пропустите платеж, вам придет уведомление от застройщика. Обычно приходит два уведомления — после этого жилье уходит в отмену.

План платежей может быть разным: кто-то платит раз в квартал, кто-то — раз в год. А дешевые апартаменты обычно продаются с ежемесячным пеймент-планом.

Шаг 5: После завершения строительства мы получаем Тайтл Дид. Title Deed — это документ, подтверждающий право собственности. Ура, вас можно поздравить!

Главный итог

Чтобы получить лучшую цену, нужно:

  • либо участвовать в лонче;
  • либо в лотерее;
  • либо забрать апартаменты с отмены.

Все остальные варианты — это жилье, которое невозможно выгодно перепродать, или просто-напросто «булл-шит»!

Есть вопрос о недвижимости Дубая?
Спроси у моего брата Андрея. Он не только работает агентом по продаже недвижимости, но и ведет канал на YouTube с обзорами интересных объектов..
WhatsApp/Telegram: +79198008080.
Стрелка вниз

 + Подпишись на новые статьи, введи e-mail:

...и расскажи о статье друзьям:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *