Что такое торги по банкротству, ответ на 23 самых популярных вопроса

В этой статье разберем, что такое Торги по банкротству и ответим на самые популярные вопросы которые мне задали мои читатели в рамках индивидуальных консультаций.

Оглавление:

Вопросы новичков

> Что такое торги по банкротству?

Торги по банкротству это процедура продажи имущества обанкротившихся предприятий и физических лиц. На торгах вы можете купить имущество: квартиры, машины, оборудование и другие ценности гораздо дешевле рынка (иногда даже до 2-3х раз).

> Как происходит продажа имущества банкрота?

После признания должника банкротом конкурсный управляющий производит инвентаризацию всего имущества принадлежащего банкроту (попросту составляет список всего имущества). Затем он обращается к лицензированному оценщику который проводит оценку рыночной стоимости имущества и составляет отчет в котором указывается стоимость каждой позиции имущества. Теперь все готово к продаже.

Продажа происходит в несколько этапов:

  1. Аукцион. Имущество выставляется на торги по цене указанной в отчете оценщика. Кто предложит большую цену тот и выиграл. Чаще всего желающие принять участие в аукционе не находится.
  2. Повторный аукцион. Все как и в первый раз, но начальная цена имущества уже на 10% ниже чем на Первоначальном аукционе. В повторном аукционе принимать участи обычно так же никто не спешит. Разве что лот совсем вкусен.
  3. Публичное предложение. И вот лот доживает до публички. На публичном предложении конкурсный управляющий совместно с комитетом кредиторов устанавливает длительность интервала и величину снижения. Например интервал длиться 7 дней, а величина снижения цены составляет 20 000 рублей. Это означает, что каждую неделю лот будет дешеветь на 20 000 рублей. И так будет происходить пока не закончится срок проведения публичного предложения (устанавливается на комитете кредиторов). Публичное предложение может длиться от нескольких месяцев до года.

Если на первой публички лот никто не купит, то проводится повторное публичное предложение на котором цена продолжает падать еще ниже. И так может происходить бесконечно, пока имущество кто-нибудь не купит. Иногда серии из публичных предложений длятся годами, пока имущество не начнет стоить “ниже плинтуса”.

Именно на публичных предложениях возможна покупка имущества в 2-3 раза дешевле рынка.

> Что нужно, что бы принять участие в торгах?

Торги проводятся на Электронных Торговых Площадках (ЭТП) в электронном виде, то есть ехать никуда не требуется все происходит дома сидя за компьютером. Для регистрации на ЭТП необходима Электронная Цифровая Подпись (ЭЦП). ЭЦП выдается специальными организациями Удостоверяющими Центрами (УЦ).

Если по простому, то покупаете ЭЦП и погнали! Ничего сложного в этом нету, смотри мою статью Как купить ЭЦП.

> Что нужно, что бы научиться принимать участие в торгах по банкротству?

Вы можете пройти обучение у одного из множества тренеров расплодившихся в интернете. Или же можете обучится всему самостоятельно, как это сделал я. Привожу ссылка на исчерпывающую инструкцию по обучению торгам: Как самостоятельно научиться торгам по банкротству?

> Насколько дешевле можно купить имущество?

С каждым годом конкуренция все растет и растет, но даже сейчас в 2019 году мне удается покупать недвижимость в 2-3 раза дешевле рынка. Но для этого нужно хорошо знать предметную область, только в этом случае успех обеспечен.

Очевидные по прибыльности и ликвидности лоты расхватывают сразу. Но если вы разбираетесь в своей предметной области, то заработать 2-3 икса по прежнему возможно.

Вопросы по документам для торгов по банкротству

Все вопросы в этом и последующих разделах заданы мне живыми людьми. Вы можете так же задать мне любой вопрос и получить ответ. Напишите мне в ВК в личные сообщения.

> Из каких конкретно документов состоит полный пакет документов на недвижимость, которую необходимо собрать для анализа лота? И есть ли разница жилое или нежилое помещение? В обоих случаях пакет документов одинаков? И если не затруднит, то какие где получать, и возможно ли онлайн их получить, ну или часть из них?

  1. Выписка из ГРН, можно запросить онлайн на сайте Росреестра;
  2. Не лишними будут и договора с ресурсоснабжающими организациями (редко у какого КУ они есть);
  3. Поэтажный план. Он есть в техпаспорте, так же есть в выписке из ГРН — но не по всем лотам, по тем объектам которые давно ставили на учет плана в выписке как правило нет. Поэтому просите план у КУ отдельно.
  4. Фото (может не быть);
  5. Для жилых, нужна информация по прописке;
  6. Если земля под зданием в аренде, то просите у КУ договор аренды. В нем прописана арендная ставка.

Необходимо обязательно общаться с КУ перед покупкой, особенно первой. Если конкурсный говорит о проблемах — общайтесь с юристами и узнавайте насколько эти проблемы реальны. Так как не всегда КУ до конца честны.

> Нужно ли загружать на площадку Договор купли-продажи, Договор о задатке. Какую дату указывать в Договоре?

Я делаю так, загружаю проекты договоров, ничего не заполняю и дату не указываю. Вообще перечисляя задаток мы автоматически акцептируем договор задатка в силу закона, но я перестраховываюсь — хочу что-бы на площадке еще и проекты подписанные ЭЦП остались в пакете поданных мной документов.

> На площадке ХХХ нет специального окна для загрузки Чека об оплате Задатка. Куда его загружать?

В иные документы.

Вопросы по финансам: задатки, платежи, долги на торгах по банкротству

> После покупки объекта, что станет с долгом за коммунальные услуги?

  1. Долги по коммуналке по закону не подлежат оплате. Главное ничего не подписывать в управляющей компании, так как у них обычно другая позиция. Если хотят получить задолженность пусть идут в суд. На практике все долги по коммунальным платежам списывали всегда, до суда дело не доходило. Кстати, долги по коммуналке не могут быть взысканы с нового собственника. Не важно как вы приобретали имущество — на торгах или на свободном рынке. Торги тут не причем;
  2. Задолженность по аренде земли я оплачивал один раз. Банкрот не платил аренду несколько лет. Ставка была около 2,5 т.р. в год. Позиция администрации была, что задолженность по аренде не списывается даже при продаже через публичку. Я не стал разбираться и отстаивать свою позицию, а просто оплатил долг в размере 6 т.р. В другой раз КУ сам погасил долг;
  3. По капремонту мне списывали задолженность банкрота вместе с коммуналкой много раз и всегда. Хотя у знакомого юриста была другая позиция — он говорил, что долг по капремонту останется. Радует, что аренда и капремонт не значительные суммы. Даже если их не платили 3 года — много там не на бежит.

> Подача заявки на участие в торгах и перевод задатка сколько времени занимают?

Подача заявки занимает 20 минут подготовить документы + 5-10 минут подать.

Деньги обычно идут 1 банковский день. Уточняйте у себя в банке.

В разных банках могут быть разные условия по срокам переводов для счетов ф/л (это у ю/л все стандартно):

  • ТКС — сразу перечисляет, приходят на следующий банковский день (сам проверял).
  • ЮниКредит — сразу перечисляет (сам проверял).
  • Сбербанк — слышал от читателя, что деньги не сразу уходили и шли 4-5 дней.

> Можно ли перевести задаток через интернет банк?

Да, в этом случае при подаче заявки прикрепляется скриншот с интернет банка вместо скана платежки.

> Что будет если задаток оплачен в день подачи заявки?

Читайте сообщение о торгах и положение. В большинстве случаев задаток должен поступить на р\с должника на момент подачи заявки. Но в некоторых процедурах указано, что до срока окончания торгов, или конца интервала публичного предложения.

> Как можно узнать, что задаток поступил на счет?

К сожалению никак. Только уточнять в своём банке сроки переводов. В любом банке платежи со счета на счет ю/л зачисляются следующим банковским днём. У ф/л все по разному. Если вы платите как ф/л убедитесь, что ваш банк отправляет платежи в реальном времени.

> Скажите пожалуйста, на кого лучше покупать ключ ф/л, ИП, ю/л? Чтобы оптимизировать налоги. Я хочу купить недвижимостью и сдать ее в аренду.

На кого ключ не имеет отношение к делу, покупка возможна на любое лицо по агентскому договору. Поэтому я думаю, что на самом деле вопрос должен звучать так: На кого лучше оформлять недвижимость (ИП, ООО, физическое лицо)?

Нужно считать в каждом конкретном случае. Давайте посмотрим на примере. Например мы собираемся сдавать приобретаемый объект за 20 000 рублей в месяц. В этом случае:

  • ф/л лицо за год заплатит НДФЛ в размере: 31 200 руб;
  • ИП на 6% упрощенке заплатит за год: УСН 14 400 руб + ФФОМС 4590 руб + ПФР 23 400 руб = 42 390 руб.

Выбор очевиден.

Возьмем другой пример. Мы собираемся сдавать объект за 200 000 рублей в мес:

  • ф/л лицо за год заплатит НДФЛ в размере: 312 000 руб;
  • ИП на 6% упрощенке заплатит за год: УСН 144 000 руб + + ФФОМС 4590 руб + ПФР 23 400 руб = 171 990 руб.

И снова выбор очевиден. Только на этот раз он уже другой!

Еще тут нужно учитывать, что если вы как ф/л сдаете несколько объектов, то вам могут вменить незаконную предпринимательскую деятельность и впоследствии взыскать НДС через суд. Посмотрите судебную практику.

На самом деле здесь еще больше вариантов, при выборе системы налогообложения стоит так же учитывать коммунальные платежи и стоимость обслуживания здания. Может быть в некоторых случаях окажется, что УСН 15% выгоднее всего.

Если добавить в сравнение ООО на ОСН, ООО УСН 6%, ООО УСН 15% — станет еще больше возможных вариантов…

Вопросы по площадкам для торгов по банкротству

> Если я не зарегистрирован на площадке, можно ли увидеть сколько человек подали заявку на участие?

Зависит от площадки. Вы видите строчку, что-то типа кол-во активных заявок: X? Если видите, то заявок Х. На большинстве площадок эта строчка видна только аккредитованным участникам. А остальные ее не видят.

> Как можно научиться работе на конкретной площадке? Через две недели нужно участвовать в публичке и я волнуюсь, что не получится.

Выберите любую другую публичку на площадке у другого должника и подайте заявку ради тренировки — ее все равно отклонят так как вы не перечислили задаток. Это позволит вам набить руку и понять что делать, так скажем приобрести опыт без волнений.

> При подаче заявки на участие на ТП Lot-Online, подаваемая заявка моментально отображается в разделе “количество обращений”? Там где пишется сколько обращений в данный момент.

Планирую, что если на последних минутах интервала кто-то из конкурентов подаст заявку, то я увидев это тоже подам. А если никто не подаст, то приму участие на следующем интервале.

Точно не знаю. Может иметься задержка в несколько минут или даже десятков минут из-за особенностей технической реализации конкретной площадки. Спросите лучше в технической поддержке площадки, что бы быть уверенным на все 100%.

> Конкурсный всегда обязан выкладывать информацию о торгах на Федресурс или по желанию?

Всегда обязан.

> На следующей неделе начинаются торги. В субботнем коммерсанте обязательно должны появиться данные по торгам и должнику? Если обязательно то через какой промежуток времени информация должна появиться?

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения (ГК РФ Статья 448. в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Вот тут есть онлайн поиск по Коммерсанту в разделе с объявлениями о несостоятельности: https://bankruptcy.kommersant.ru/

Но мы в своей работе не пользуемся Коммерсантом. Почему, читайте в книге Как покупать на торгах по банкротству.

Вопросы по объектам

> Не сталкивались с объектами недвижимости под разбор на стройматериалы? Так и отмечено конкурсным – “продается под разбор в виде строительных материалов”? Под Самарой в одной из деревень нашел такой лот – бывшая столовая колхоза, около 100 кв.м. Если не будет желающих на него, то буквально в последние 4 дня до завершения торгов, цена станет совсем меленькой.

Это самовольные строения. Под ними ни земля не оформлена, ни право собственности не зарегистрировано.

Могут быть такие нюансы:

  1. Возможно раньше (когда то давно) земля была в аренде. Думаю в этом случае администрация пойдет вам навстречу и поможет восстановить аренду если вы оплатите весь долг за долгие годы. По крайней мере когда под зарегистрированными зданиями кончается аренда ничего страшного не происходит. Оплачиваете долг и вперёд.
  2. Может быть земля продается отдельным лотом? Потому и написано что на разбор.

> Продается ангар металлический, у него есть кадастровый номер. Что происходит с землей под ним, в случае выигрыша самого ангара, если вдруг земля в аренде? Земля без проблем переоформляется вместе с ангаром?

Если земля в аренде, то право аренды переоформляется на нового покупателя. КУ готовит второй договор на переуступку права аренды. За это платится государственная пошлина в размере 350 рублей. По закону нельзя продать здание не переуступив право аренды земли под ним.

Если договор аренды закончился, то по закону если на нем находится строение он автоматически перезаключается на новый срок. Я участвовал в торгах на такой лот (с истекшим сроком аренды земли под ним) но проиграл, поэтому практического опыта нет. Возможно бы пришлось обращаться в суд.

Уточняйте у КУ — иногда пишут что ангар продается под разбор. Видел даже такую ситуацию, что земля продавалась отдельно, а асфальтовое покрытие на на ней отдельным лотом. Не выяснял детали — меня эти лоты не заинтересовали.

> Стоит ли покупать стрелу крана в 300 кг за 6 т.р. Поговорила с организатором, сказал, что даже на металлолом не окупится. Правда ли это, как думаете?

Вам не стоит =) Занимайтесь только тем в чем разбираетесь. Или будьте готовы потерять деньги на первых лотах пока не научитесь и не разберетесь окончательно.

А если хотите заниматься металлоломом в будущем, то можно купить в качестве первого лота для опыта. Денег конечно потеряете, это да. Но зато какой опыт бесценный приобретете.

> Смотрите ли вы лоты в других городах, привлекая посторонних людей?

Да, был такой опыт. В разделе резюме на авито нахожу резюме студента и ему звоню. Студенты за 1000-1500 руб готовы ездить и делать видеосъемку 2-3х объектов на телефон.

strelka-vniz-02s

 + Подпишись на продолжение, введи e-mail:

...и расскажи о статье друзьям:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *