Сегодня вас ждет увлекательная история о лотах залипающих на много-много лет. Узнайте почему плачут мои коллеги и зачем я с радостью беру полный неликвид с торгов.
В рамках этого поста я продолжаю объяснять свою концепцию работы на торгах NO GAP — NO PAIN, которая так до сих пор и осталась не понятой большинством участников торгов. А отсюда слезы и завышенные ожидания. Поехали.
Одна ужасающая и в то же время веселая история
Весела эта история только для некоторых персонажей, для большинства же она ужасна и омерзительна… Но обо всем по порядку.
Введение
Рядом с Самарой не далеко от Красного Яра находится один прекрасный поселок. Место расчудесное до города 20 — 25 минут на машине, свежий воздух, красивые места, рядом озеро оборудованное для купания. Две реки с пляжами и супермаркеты в 10 минутах езды.
В этом райском уголке участок ИЖС 10 соток стоил от 600 000 руб. Но это только в начале истории.
Завязка
Появился застройщик решивший расширить поселок и построить в нем еще 250+ с лишним домов. Примыкающее к селу поле было выкуплено и размежевано, категория земель изменена на ИЖС. Проделав все это застройщик разорился.
Участки попали на торги. Когда началась публичка, в интернете стали появляться объявления о продаже еще не выкупленных с торгов участков по 350 тысяч руб. Это стандартная схема работы агентов. Когда находится покупатель участок выкупается на его имя, значительно дешевле цены в объявлении, а разницу агент кладет себе в карман.
Заметьте теперь участок в раю стоит уже от 350 000 руб. За каких то пару месяцев цена упала на 40%. Но это только начало трагедии.
Кульминация
Публичка продолжалась, цена продолжала падать. Напомню на публичном предложении цена на лот падает каждые несколько дней, до тех пор пока лот кто то не купит.
Вот как выглядел график снижения цены в нашем случае. Это уже не первые торги, начиналось все гораздо дороже и веселее.
Как мы видим на этих торгах цена падала со 160 000 рублей до 8 000 рублей за участок.
Все это время на Авито участки так и стояли за 350 000 рублей, ждали покупателей. Но участков было немерено, все не разобрали.
Когда наступил последний интервал, все участники как будто сорвались с цепи и заявки полились рекой. Я то же кинул 84 заявки, но из них к сожалению сыграли только 6 штук. И потом еще две на других торгах.
Поучаствовало в этих торгах огромное кол-во перекупов. Получив документы они выставили свои участки на продажу сначала по 350 000 рублей. Но конкуренция была огромная. Все таки в маленьком селе, где наверное всего то и будет 400-500 участков. Сразу 200 с лишним поступило в продажу. Поняв что звонков совсем нет, продавцы стали стремительно снижать цены.
Не прошло и года с начала нашей истории, а участок в раю стоит уже от 80 000 рублей. Т.е. цена за год упала более чем в 6 раз. И открою секрет, звонков как не было так и нет.
Что мы имеем в сухом остатке?! 1) Пострадала куча невинных людей которые и к торгам то не имели никакого отношения, а просто пытались продать свои участки по рынку в этом злополучном селе. Теперь для них это стало невозможно на долгие годы. 2) Пострадали и перекупы, которые продолжают пытаться продать свои участки гораздо дешевле изначально планируемой цены. Эти бедолаги продолжают оплачивать объявления на Авито из месяца в месяц, но звонков как не было так и нет.
Развязка
Зачем мне все это веселье?! Предполагал ли я, что будет именно так, а не иначе?! Может быть я просто промахнулся?! Совсем нет, я предвидел что то подобное. Так зачем мне все это?!
Тут то мы и подходим к придуманной мной концепции NO GAP, NO PAIN. Что в переводе означает: нет разрыва, нет слез. Согласно моей концепции если вы хотите без слез заработать на торгах вам надо купить что то очень ликвидное. Например однушку в центре. Такие лоты уходят дешевле рынка всего на 20-30%, но и реализовать их можно в течении 4-5 месяцев и без особого напряга заработать свои 30%.
По моей теории в разрыве между ценой покупки и рыночной ценой уже заложена ликвидность. Если разрыв велик, то и реализовать такой лот в короткие сроки будет практически невозможно.
Я брал эти участки с горизонтом инвестирования в 10 лет. И кстати на продажу я их не ставлю, жду положенный срок.
Что происходит сейчас? На новом массиве распроданном на торгах уже построились и проживают двое покупателей. Еще несколько семей уже огородили свои участки. Чем больше народу будет проживать, тем активнее будут продаваться соседние участки.
По моим планам через 10 лет массив уже будет достаточно застроен, а свободных участков почти не останется. Тогда то цена и вернется к исходным 600 000 рублей. Сейчас же пытаться продать участки нет смысла.
Я планирую увеличить свой капитал за 10 лет в 60 раз (купили за ~10 000 руб, продали за ~600 000 руб). Это примерно 50% годовых с учетом сложных процентов (т.е. расчет процентов я производил по квадратичной формуле). Что я считаю очень даже хорошо.
Т.е. доходность сопоставима с нашими ликвидными однушками. За год мы успеем перепродать две однушки, заработав на каждой по 30%. Т.е. получив 60% годовых. Но это большая работа, куча подготовленных заявок, нервов и других трудностей. Можно просто купить не ликвидный участков и ждать. А можно перепродать 20 однушек за 10 лет, доходность будет примерно одинаковая. Кстати, дела идут лучше чем я рассчитывал, думал, что в первый год вообще никто не построится и не переедет на массив, так что возможно цена вернется к начальной через 7 лет, а не 10 как я планировал. А это уже целых 70% годовых.
Поэтому я жалею, что выиграл только 8 участков вместо планируемых 84.
Были у меня и другие покупки не ликвидной земли, эти истории идентичны этой, поэтому рассказывать о них смысла нет. Но подходить к покупке такой земли нужно с умом. А то можно и встрять до конца жизни, а продавать наследство придется уже вашим детям.
В прошлой статье мы рассмотрели как все таки можно сделать несколько концов за маленький промежуток времени если знать тайну лота. А в первой статье цикла я более подробно объясняю свою концепцию и рассказываю, что годовая доходность на торгах одинакова в независимости от того, что вы берете. Конечно, если это не полный хлам. Полный хлам покупать не стоит никогда, разве что ради тренировки 😉
В следующих выпусках я продолжу рассказывать тайны торгов и высокодоходных лотов. Подписывайтесь на блог и оставляйте комментарии. Мне важно знать, заходит такой формат или нет.
