В этой статье я покажу вам свой самый народный кейс. Как купили участок (из серии «строй дом и сразу живи») за 33 тысячи рублей с рыночной стоимостью более 500 000 рублей в 15 минутах езды от Самары. И расскажу, почему нельзя просто прийти на торги и купить участок намного дешевле рынка. Покажу, как надо действовать на самом деле.
Содержание
Торги по банкротству
Все, что описано в этом руководстве, касается только торгов по банкротству. Прошу вас не путать торги по банкротству с другими видами торгов, которых существует огромное количество. Краткая обзорная статья о других видах торгов размещена у меня в блоге. В реальности видов торгов еще больше, чем рассмотрено в статье.
Торги по банкротству, на мой взгляд, — это самые честные и прозрачные торги. Например, я ни разу не сталкивался на таких торгах с коррупционной составляющей за все 7 лет моей работы. Бывало, что КУ пытались хитрить, но не более того.
Ни разу не давал взяток и не слышал намеков об их необходимости. Это обусловлено тем, что все документы поступают на площадку в электронном виде и подписываются ЭЦП. У КУ нет возможности исправить цену в заявке своего человека.
Поэтому я рекомендую вам сосредоточить свои усилия именно на торгах по банкротству.
Проблема
Сейчас, в 2024 году, нельзя просто прийти на торги и купить ЗУ в несколько раз дешевле рынка. Конкуренция огромная, в торгах участвуют десятки, если не сотни тысяч участников. Хороший лот можно купить «в лоб» с дисконтом не более 20—30 %, и то, если повезет.
Если кто-то вам сказал, что купил на торгах что-то в несколько раз дешевле, это означает одно из двух:
- Объект имеет очень низкую ликвидность (т. е. перепродать его быстро не получится), и поэтому другие участники торгов не обращают на него внимания. Проще говоря, это очень плохой участок, расположенный в плохом месте. Купивший его человек застрянет с его перепродажей на долгие годы.
- На торгах была аномалия, которая отпугнула других участников, и это позволило лоту упасть очень низко. Победитель же внимательно изучил лот и терпеливо ждал. Такое бывает очень редко, в моем регионе — 3—4 раза в год. Тем не менее бывает, и это позволяет покупать хорошие земельные участки в 3—20 раз дешевле рынка. Мой рекорд намного больше — 20Х c перепродажи земельного участка.
В этом посте мы разберем один такой кейс.
Почему цена на ЗУ может упасть так низко?
Давайте разберемся сначала, почему вообще лот может упасть так низко. Для этого нам надо разобраться, как вообще происходит продажа имущества на торгах по банкротству.
Сначала проводится два аукциона. И если на них лот никто не купил (не было желающих), то имущество выставляется на публичное предложение, где цена падает до тех пор, пока лот кто-то не заберет.
Вот так, например, падала цена на один из участков, который я купил по минимальной цене:
А вот так падала цена на квартиру в Москве на одних из торгов (c 38 миллионов до 4000 рублей):
Т. е. чисто теоретически можно купить квартиру на торгах за четыре тысячи рублей? Теоретически — да, но практически — нет. Квартиру заберут с дисконтом максимум 20 %.
Кейс
С теорией покончили, можно смело переходить к кейсу.
Одна из аномалий, которая меня всегда привлекает на торгах, — это неполные данные, по которым нельзя однозначно идентифицировать объект. Земельных участков с этой аномалией мною было куплено две штуки.
Один из кейсов сейчас разберем.
Описание лота: земельный участок; назначение: для комплексного освоения в целях жилищного строительства и рекреационного использования; кадастровый номер: 63:17:0803008; площадь: 500 кв. м. Адрес: Самарская область, Волжский район, в районе с. Черноречье, в северо-восточной части кадастрового квартала 63:17:0803008.
Конкурсный управляющий забыл указать последние цифры кадастрового номера, тут должно быть вот так: 63:17:0803008:ХХХХ. На связь КУ также не вышел, а значит, это хороший знак: ажиотажа на данных торгах ждать не приходится.
Будем надеяться, что первые цифры указаны верно (а если это не так, то мы впоследствии можем отказаться выкупать лот с неверным описанием), и проведем, отталкиваясь от этого, свое собственное исследование.
Первые три группы цифр в кадастровом номере определяют кадастровый квартал. Идем на официальный сайт кадастровой карты и переключаем поиск на поиск по кадастровым кварталам:
Нам нужен именно официальный сайт ПКК (публичной кадастровой карты), так как на большинстве альтернативных сервисов поиск по кадастровым кварталам отсутствует.
Вобьем часть номера, которая у нас есть. Где-то здесь находится наш участок:
Из описания лота мы знаем, что участок находится в северо-восточной части квартала. Где-то тут:
Воспользуемся «Авито» для оценки стоимости участка. И найдем это место на карте «Авито»:
Анализ цен показал следующее:
- Если участок находится внутри жилого массива, то его цена может быть в диапазоне от 400 до 950 тысяч рублей.
- Если участок находится за пределами массива, в чистом поле, то его цена может быть не более 110 000 рублей.
После этого мы выехали в массив и пообщались с соседями. Ф. И. О. должника нам было известно, и мы поспрашивали у прохожих, не знает ли кто, где участок должника. Все это не дало результата, и мы приняли решение покупать данный участок за 30 000 рублей.
Дождались нужного интервала снижения и выиграли торги за 33 333 рубля.
Участок оказался внутри массива. Нам повезло.
А если бы участок оказался в поле? Тогда бы мы его продали «в ноль». Тут мы подходим к еще одному принципу, который я использую на торгах.
Опциональность
Больше денег, чем мы потратили на покупку лота, мы не потеряем. Поэтому я много раз смело покупал сомнительные лоты. Например, если сомнительный лот с вероятностью успеха 50—60 % стоит 60 000 рублей, а заработать на нем я могу миллион, конечно, такой лот я куплю не задумываясь.
По-научному это называется опциональность. Наш возможный убыток всегда фиксирован, но в случае успеха мы можем получить многократную прибыль.
В данном же случае:
- Наша выгода ограничена 950 000 рублей — стоимость самого дорогого участка в этом массиве.
- Максимальный же убыток — 0 рублей. Каким бы плохим участок ни оказался, в «ноль» мы его всегда сможем продать. Поэтому наш возможный убыток — это только зря потраченное время.
Как принять участие в торгах
Как принять участие в торгах, я подробно рассказываю в своей первой книге «Как покупать на торгах по банкротству». Первую часть книги совершенно бесплатно можно скачать у меня в блоге.
Больше секретов
В комплекте с первой книгой можно приобрести «Небанальное руководство по выбору земельных участков на торгах по банкротству», в котором я рассматриваю больше кейсов о покупке земельных участков. Отдельно от первой книги руководство по земле не продается.
Новая книга содержит базовую информацию по земле и примеры небанальных кейсов из моей практики.
Оглавление:
- Введение
- Сервисы (онлайн сервисы для работы с землей)
- Основные сервисы
- Публичная кадастровая карта
- Правила застройки и землепользования
- «Авито» (используем для оценки рыночной стоимости)
- Прочие сервисы
- Немного терминов очень простыми словами
- Банальная стратегия
- Моя стратегия
- Мое основное правило
- Еще одно правило
- Кейсы
- Невидимые дома
- Неизвестный участок
- Участок без границ
- Не торгами едиными (кейс по перепродаже земли без торгов)
- Большой массив
- Пенсионная земля
- Фантастический метод
- Настройка мониторинга
- Как проверить участок перед покупкой
- Заключение и напутствие
В основном в небанальном руководстве я рассматриваю кейсы по перепродаже земельных участков, но, надеюсь, желающие приобрести землю для себя также найдут в этом руководстве много полезного.
А один из кейсов из руководства по земле мы только что рассмотрели.
Я бы вам не советовал приобретать «Небанальное руководство по выбору земельных участков на торгах по банкротству», если вы не готовы посвятить торгам хотя бы несколько лет.
Просто так мастером хитрых схем торгов не становятся. Для этого нужно проявить настойчивость и терпение. Я специально сделал стоимость руководства по земле очень высокой, чтобы покупали только те, кому это действительно нужно.
Хитрые методы работают только тогда, когда о них никто не знает. Поэтому я жду осознанных покупателей, желательно уже состоявшихся на торгах. Чтобы не плодить конкурентов, сниму руководство с продажи в начале апреля или подниму цену на него в 3—4 раза.
Если это предложение не для вас, вы можете просто изучить книгу «Как покупать на торгах по банкротству» и зарабатывать/экономить по 20—40 % с каждого лота, работая в лоб.
Желаю вам удачных инвестиций!
P. S. Еще один интересный кейс про землю есть в серии постов о тайне торгов.
