Снятие залога и работа по агентскому договору на торгах по банкротству

Привет, друзья! После полугодового перерыва в ведении блога, мне снова захотелось писать. И сегодня я опубликую диалог с одним из читателей блога. Это хороший диалог с интересными вопросами.

Я

98% новичков терпят неудачу на торгах по банкротству
Что делать? Что нужно делать на торгах на самом деле »

Большинство писем и сообщений от читателей не могут этим похвастаться. Чаще всего не пишут, не здрасте, не до свидания. А сразу какой-то короткий и непонятный вопрос. Например так “А что с налогами?”, “Лот-онлайн норм?” и много других не менее интересных вопросов. На такие сообщения я даже не отвечаю. Не дай бог эти люди займутся торгами, все равно у них ничего не получится с таким подходом. А я поспособствую их провалу вселив надежду =)

Но в серии этих писем, на удивление, были заданы только интересные и популярные вопросы. Поэтому опубликую наш диалог полностью.

Ч.: — Добрый день Алексей, вопрос у меня следующий: участвуете ли вы в торгах по залоговому имуществу? я так понимаю если банк, в котором заложено реализуемое имущество, не внесен судом в реестр кредиторов, может смело обращаться к победителю торгов с требованием погасить задолженность?

Я.: — Добрый день, Тимур! Что бы обременение ипотека снялось при продаже недвижимости посредством публичного предложения необходимо, что бы кредитная организация встала в реестр как залоговый кредитор. Бывают случаи когда встает как реестровый в этом случае обременение не снимается — ОСТОРОЖНО!!! Вышесказанное справедливо если банкротится ю/л. С физиками и ИП больше нюансов…

Ч.: — Алексей, спасибо за информацию, честно даже не догадывался, что помимо залогового есть и реестровый кредитор… Все эти нюансы прописываются в ФЗ о банкротстве? Как узнать в конкретном случае снимется ли залог?

Я.: — Не все. Многое можно понять лишь изучив смежные области права. Прочитайте закон уже! И читайте больше судебных решений…

Проще всего спросить у КУ снимется ли залог. Можно посмотреть на федресурсе, иногда КУ выкладывают Уведомления о получении требований кредитора, можно заглянуть в картотеку арбитражных дел. Если КУ не идет на контакт, то скорее всего ни там ни там не найдете ответы на вопрос. Тогда пообщайтесь и с юристами банка выдавшего ипотеку. На моей практике был случай, когда КУ не выходил на связь, а юрист из банка легко пошел на контакт.

Ч.: — Алексей, можно еще один вопрос? Можете кратко изложить работу по агентской схеме? моя версия: вначале инвестор оплачивает задаток со своего расчетного счета, потом я подаю на площадке заявку от своего имени (у меня эцп), + прикладываю в эту заявку свои данные, агентский договор, данные инвестора.. если выигрываю лот, то КУ заключает договор купли-продажи с моим инвестором, все правильно понимаю?

Я.: — Пример как заполнять данные о заинтересованности и участии в кап. во вложении (Отсутствие заинтересованности делается отдельным документом если нет отдельных граф в заявке, например на ЮТендер и еще некоторых площадках. Обычно эти графы есть, тогда отдельно ничего не прикладываем. Если на площадке заявка загружается отдельным файлом, а не формируется автоматически, тогда эти сведения вносятся в заявку).

Сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности Претендента по отношению к Должнику, кредиторам, конкурсному управляющему и о характере этой заинтересованности: У меня, Пупкина Василия Васильевича Директора ООО «Рога и Копыта», отсутствует заинтересованность по отношению к должнику, кредиторам, конкурсному управляющему ЗАО “Копыта” Иванову Ивану Ивановичу.
У моего клиента Петрова Петра Петровича от чьего имени я действую на основании агентского договора (копия прилагается) отсутствует заинтересованность по отношению к должнику, кредиторам, конкурсному управляющему ЗАО “Копыта” Иванову Ивану Ивановичу.

Сведения об участии в капитале Претендента конкурсного управляющего, а также саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой является конкурсный управляющий: Я Пупкин Василий Васильевич Директор ООО «Рога и Копыта» сообщаю, что не я лично не возглавляемая мной компания, не мой клиент Петров Петр Петрович от чьего имени я действую на основании агентского договора, не участвуют в уставном капитале заявителя, арбитражного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является арбитражный управляющий ЗАО “Копыта” Иванов Иван Иванович.

По принципалу никогда не вкладывал доп документов. По агенту все как положено: выписка егрюл+устав+док подтверждающий полномочия руководителя.

Задаток перечисляет принципал — все верно. Обязательно прикладывается скан платежки.

Так же прикладываю договор задатка в том виде в каком он есть (просто файл с площадки загружаю), ничего не правлю и не редактирую — при отправке заявки он будет подписан ЭЦП (этого достаточно).

Та же история с проектом ДКП, прикладываю в том виде в каком есть.

Некоторые КУ попросят потом еще написать письмо по задатку, можете сразу его приложить при подачи заявки. Но я не прикладываю, если просят досылаю потом.

Прошу считать задаток перечисленный мной на расчетный счет ЗАО «Копыта» по Платежному поручению № 11 от 06.10.2018, задатком для участия в торгах от имени ООО «Рога и Копыта» ИНН 6312345678 (которое представляет мои интересы по агентскому договору) в публичном предложении по продаже имущества ЗАО “Копыта” Лот № 8: Здание общежития, адрес, площадь, кадастровый номер все как в названии лота.

Ч.: — Спасибо Вам за очень полезную информацию для меня, давно искал практика… Алексей, а существует ли волшебная схема по точному определению точки входа на этапе торгов?) существуют ли такие универсальные таблицы расчета выгодной цены лота? или просто нужно внимательно изучать рынок аналогов по средней рыночной цене?

Я.: — Все это бред. Как вы можете с помощью каких-то схем узнать о чем думают другие люди? =)))))

Определите для себя наибольшую цену по которой готовы купить… И угадайте по какой цене готовы купить конкуренты.

Неделю назад покупал знакомому участок рыночная цена — 650 — 700 тыс руб. Столько на авито стоят ближайшие участки.

Он покупал для себя. Для него за радость сэкономить даже 100 тыс руб. Он как раз хотел участок в этом месте, уже присматривал и я знал об этом. А тут на торгах попался мне участок и он ему понравился.

Я решил, что перекупы не будут брать участок дороже 350 тыс. руб — половина рыночной стоимости. Так как участки в этом месте стоят долго, в среднем по 1,5-2 года продаются. Мы это знали. Но знали ли это шальные перекупы только начинающие работать на торгах? Неизвестно!

У нас появилась вилка цен: 350-600 тыс. руб. Точнее уже никак это интервал не сузить!!! Мы же не знаем, что и как, вдруг кто-то тоже для себя покупает! Или появился новичок, который не шарит и захочет на 10-15% перепродать дороже….

В общем выиграли эти торги в итоге за 380 тыс руб. Вот кстати ссылка: Протокол по лоту 2 смотрите. (победитель ОООшка, скептики могут посмотреть выписку на сайте налоговой и убедиться, что ОООшка действительно наша).

Или другой случай, под Анапой хотел купить себе участок, рыночная цена 200 тыс. руб, цену для себя определил не больше 70 тыс. В итоге победитель выиграл торги за, по моему, 400 с лишним тысяч руб. А все потому, что оценка была на 1 миллион, а рыночную стоимость он не проверил. По ходу новичок с деньгами не заработанными =))) Бездумно тратит!!!

И какие тут могут быть таблицы… Непонятно)))

Ч.: — Алексей, большое спасибо за консультацию.

Я

Хочешь инвестировать в недвижимость?
Подарок для моих читателей: Полный курс по инвестициям в недвижимость

P.S.: Образец агентского договора можно найти в приложении к книге Как покупать на торгах по банкротству.

strelka-vniz-02s

Подпишись на продолжение, введи e-mail:

...и расскажи о статье друзьям:

Один комментарий к записи «Снятие залога и работа по агентскому договору на торгах по банкротству»
  1. Доброго дня.
    Алексей, я очень рад тому, что ты вновь стал писать статьи.
    От себя хотел добавить:
    У каждого лота есть ссылка на образец договора купли-продажи, в котором всегда подробно расписано обо всех обременениях. Как учил Алексей – обязательно ознакомьтесь с ним и со всеми остальными документами.
    В моем случае было два разных договора с трактовкой о залоге:
    Договор №1:
    1.Предмет договора
    ….
    пункт 1.2 Продавец гарантирует, что на дату заключения договора транспортное средство никому не отчуждено, не заложено, не передано в аренду или безвозмездное пользование и пригодно для эксплуатации.

    Договор №2:
    1.Предмет договора
    ….
    1.4. Указанное выше транспортное средство находится в залоге у ПАО « Плюс Банк» по кредитному договору № …….. от 19.03.2016.

    4.Обязанности сторон
    4.1. Продавец обязан:
    4.1.1.После подписания передаточного акта передать Покупателю документы на имущество , протокол о результатах проведения торгов, другие документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на имущество.
    4.1.2. Осуществить действия, направленные на прекращение залога имущества.

    В первом случае КУ залог снимал около двух месяцев.(Хочу отметить, что на связь выходил без замедлений и детально описывал свои шаги по снятию залога. Скорее всего потому, что в момент передачи транспортного средства уже нарушил договор, а именно – передал заложенное имущество.)
    Во втором случае КУ снял залог на третий день после передачи транспортного средства.

    Если банк обращается к победителю торгов с требованием погасить задолженность, то на основании выше указанных пунктов, победитель имеет право расторгнуть договор с КУ на покупку лота.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *