Офис с торгов по банкротству. Купили за 651 тыс. руб, продали за 1,8 млн. руб

Сегодня вас ждет история, о том как сделали три конца за четыре месяца на перепродаже офиса с торгов по банкротству.

В предыдущем выпуске мы разобрали, почему кейсы с кратным доходом как правило являются «лажей». Кратко напомню вывод. В разрыве между рыночной ценой и ценой продажи на идеальных торгах заложена ликвидность. И если вы покупаете, что то в 10 раз дешевле рынка, то скорее всего и продавать вы это будете 10 лет. В 10 раз за 10 лет это 25% годовых. И все «ушлые мега гуры» тщательно скрывают этот факт. Да, правда, продали в 3 раза дороже чем купили, но умалчивают, что сделали это за 3 года.

Ликвидные лоты которые быстро продаются (например квартиры-однушки) не падают больше чем на -30% от рыночной стоимости.

Если же удалось сделать несколько концов за год, значит в этом лоте была зарыта тайна. Тайна, это то что не увидишь на площадках и агрегаторах, не узнаешь ее и из отчета оценщика. Новички никогда не увидят тайну, а «великие мега гуру» о ней не расскажут.

Формат этой рубрики простой. История и ее тайна, мы ответим на два вопроса: Как это было? И почему это удалось?

Как это было?

В конце 2015 года я нашел несколько интересных офисов расположенных в одном доме и позвал друзей поучаствовать в их покупке. Каждый офис продавался отдельным лотом на площадке Сбербанк-АСТ. Все офисы были расположены на 3-ем этаже многоквартирного дома. Первые три этажа в доме занимали офисы, а с 4 по 17 этаж располагались квартиры.

Один офис я купил для собственных нужд, до сих пор продолжаю его эксплуатировать (№SBR013-1511090002, Лот 8, площадь 63,7 кв.м., куплен за 762 тыс. руб.).

Второй офис купил мой друг с целью перепродажи (№SBR013-1511090002, лот 7, площадь 70,3 кв.м., куплен за 651 тыс. руб.). О нем и пойдет речь. Сразу после победы офис был выставлен на продажу за 1,9 млн. руб, при рыночной цене 2,5 млн. руб. Покупатель нашелся быстро. В процессе торга скинули ему еще сотню. В итоге от победы до сделки прошло четыре месяца.

Были еще два офиса в этом доме, которые купили мои друзья по моей наводке. Сначала они сдавались в аренду, а потом спустя несколько лет так же были проданы.

Доказательство сделки

Данные лоты без проблем находятся на агрегаторе TBankrot и площадке. Победителем на площадке указано ООО. Но если скачать протокол с площадки в формате Word, то можно прочесть что ООО действовало по агентскому договору в интересах меня (Соснякова Алексея, Лот 8). Так же можно скачать выписку с сайта налоговой и посмотреть кто был учредителем этого самого ООО.

Результат торгов по банкротству

Тайна лота

В обычной ситуации такие вкусные лоты не могли бы пасть так низко. Но это произошло. Почему?

На то есть три причины:

  1. Описание лота
Описание второго лота
Описание лота

Технический этаж — что такое технический этаж объяснять не надо. Обычно это или подпол или чердак с низкими потолками (1,7-2 м), отсутствием окон и кучей коммуникаций. Но не в нашем случае. Потолки высокие (2,6 м), окна имеются, коммуникации находятся в отдельных теплоузлах, которые присутствуют на этаже в кол-ве аж 6 штук и к нашим офисам отношения не имеют. Застройщик изначально планировал наши помещения как офисные.

Вид из окна объекта
Вид из окна

Разбивка на позиции (поз. 5, 6, 7, 8, 9, 10) — при чтении описания лота возникает ощущение, что продаются кладовки где-то в подвале. Но это не так.

Планировка офиса купленного на торгах по банкротству

В описании лота свою роль сыграл ложный технический этаж и разбивка на мнимые кладовки.

2. Доступность организатора торгов

Возникли проблемы и при связи с КУ. Дозвониться удалось только на третий день. Еще несколько дней пришлось подождать пока нам организуют просмотр.

3. Кадастровые номера

Кадастровые номера указанные в описании лота не бились на сайте росреестра ни как кадастровые, ни как условные. Это на самом деле были указаны ранее присвоенные номера, которые потом были заменены на другие.

Скриншот с сайта росреестра

Учитывая все вышесказанное, смотреть данный лот доехали только те, кому было очень нужно, остальные забили.

Доехало всего два человека. Мы с друзьями и еще одна женщина. Остальные участники (кроме меня и моих друзей) этих торгов были инсайдерами. Предприниматель владеющей несколькими другими офисами в этом доме, а так же человек принимавший участие в строительстве дома.

Учитывая все вышесказанное такие хорошие лоты смогли пасть так низко. Обращай внимание на такие сомнительные лоты и когда-нибудь отыщешь золото! Трудности на торгах — это очень хорошо! Не будь трудностей и тайн, я бы никогда не имел то, что имею!

В следующих выпусках я продолжу рассказывать тайны высокодоходных лотов. Подписывайся на блог.

Как вам такой формат, продолжать в том же духе? Если да, то пожалуйста оставь комментарий!

Стрелка вниз

 + Подпишись на новые статьи, введи e-mail:

...и расскажи о статье друзьям:

Один комментарий к записи «Офис с торгов по банкротству. Купили за 651 тыс. руб, продали за 1,8 млн. руб»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *