Офис с торгов по банкротству. Купили за 651 тыс. руб, продали за 1,8 млн. руб

Сегодня вас ждет история, о том как сделали три конца за четыре месяца на перепродаже офиса с торгов по банкротству.

В предыдущем выпуске мы разобрали, почему кейсы с кратным доходом как правило являются “лажей”. Кратко напомню вывод. В разрыве между рыночной ценой и ценой продажи на идеальных торгах заложена ликвидность. И если вы покупаете, что то в 10 раз дешевле рынка, то скорее всего и продавать вы это будете 10 лет. В 10 раз за 10 лет это 25% годовых. И все “ушлые мега гуры” тщательно скрывают этот факт. Да, правда, продали в 3 раза дороже чем купили, но умалчивают, что сделали это за 3 года.

Ликвидные лоты которые быстро продаются (например квартиры-однушки) не падают больше чем на -30% от рыночной стоимости.

Если же удалось сделать несколько концов за год, значит в этом лоте была зарыта тайна. Тайна, это то что не увидишь на площадках и агрегаторах, не узнаешь ее и из отчета оценщика. Новички никогда не увидят тайну, а “великие мега гуру” о ней не расскажут.

Формат этой рубрики простой. История и ее тайна, мы ответим на два вопроса: Как это было? И почему это удалось?

Как это было?

В конце 2015 года я нашел несколько интересных офисов расположенных в одном доме и позвал друзей поучаствовать в их покупке. Каждый офис продавался отдельным лотом на площадке Сбербанк-АСТ. Все офисы были расположены на 3-ем этаже многоквартирного дома. Первые три этажа в доме занимали офисы, а с 4 по 17 этаж располагались квартиры.

Один офис я купил для собственных нужд, до сих пор продолжаю его эксплуатировать (№SBR013-1511090002, Лот 8, площадь 63,7 кв.м., куплен за 762 тыс. руб.).

Второй офис купил мой друг с целью перепродажи (№SBR013-1511090002, лот 7, площадь 70,3 кв.м., куплен за 651 тыс. руб.). О нем и пойдет речь. Сразу после победы офис был выставлен на продажу за 1,9 млн. руб, при рыночной цене 2,5 млн. руб. Покупатель нашелся быстро. В процессе торга скинули ему еще сотню. В итоге от победы до сделки прошло четыре месяца.

Были еще два офиса в этом доме, которые купили мои друзья по моей наводке. Сначала они сдавались в аренду, а потом спустя несколько лет так же были проданы.

Доказательство сделки

Данные лоты без проблем находятся на агрегаторе TBankrot и площадке. Победителем на площадке указано ООО. Но если скачать протокол с площадки в формате Word, то можно прочесть что ООО действовало по агентскому договору в интересах меня (Соснякова Алексея, Лот 8). Так же можно скачать выписку с сайта налоговой и посмотреть кто был учредителем этого самого ООО.

Результат торгов по банкротству

Тайна лота

В обычной ситуации такие вкусные лоты не могли бы пасть так низко. Но это произошло. Почему?

На то есть три причины:

  1. Описание лота

Технический этаж — что такое технический этаж объяснять не надо. Обычно это или подпол или чердак с низкими потолками (1,7-2 м), отсутствием окон и кучей коммуникаций. Но не в нашем случае. Потолки высокие (2,6 м), окна имеются, коммуникации находятся в отдельных теплоузлах, которые присутствуют на этаже в кол-ве аж 6 штук и к нашим офисам отношения не имеют. Застройщик изначально планировал наши помещения как офисные.

Вид из окна объекта
Вид из окна

Разбивка на позиции (поз. 5, 6, 7, 8, 9, 10) — при чтении описания лота возникает ощущение, что продаются кладовки где-то в подвале. Но это не так.

В описании лота свою роль сыграл ложный технический этаж и разбивка на мнимые кладовки.

2. Доступность организатора торгов

Возникли проблемы и при связи с КУ. Дозвониться удалось только на третий день. Еще несколько дней пришлось подождать пока нам организуют просмотр.

3. Кадастровые номера

Кадастровые номера указанные в описании лота не бились на сайте росреестра ни как кадастровые, ни как условные. Это на самом деле были указаны ранее присвоенные номера, которые потом были заменены на другие.

Учитывая все вышесказанное, смотреть данный лот доехали только те, кому было очень нужно, остальные забили.

Доехало всего два человека. Мы с друзьями и еще одна женщина. Остальные участники (кроме меня и моих друзей) этих торгов были инсайдерами. Предприниматель владеющей несколькими другими офисами в этом доме, а так же человек принимавший участие в строительстве дома.

Учитывая все вышесказанное такие хорошие лоты смогли пасть так низко. Обращай внимание на такие сомнительные лоты и когда-нибудь отыщешь золото! Трудности на торгах — это очень хорошо! Не будь трудностей и тайн, я бы никогда не имел то, что имею!

В следующих выпусках я продолжу рассказывать тайны высокодоходных лотов. Подписывайся на блог.

Как вам такой формат, продолжать в том же духе? Если да, то пожалуйста оставь комментарий!

strelka-vniz-02s

 + Подпишись на продолжение, введи e-mail:

...и расскажи о статье друзьям:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *