Несколько дней назад мне написала женщина которая не смогла принять участие в 95% торгах в которых хотела. Так как КУ не брали трубку телефона и не отвечали по е-мейлу. Те же торги в которых конкурсный управляющий брал трубку она проиграла.
Мою книгу женщина не читала и у меня ничего не покупала. Но несмотря на это решилась узнать мое мнение о сложившейся ситуации.
Мое мнение простое — меня никогда не останавливало, то что КУ ведет себя подобным образом.
На самом деле за всю мою практику КУ вел себя адекватно лишь один раз. В остальных случаях они или прятались или пытались слить меня по телефону.
Из моего опыта: Пока объект стоит дорого КУ с удовольствием вам его и покажут и все про него расскажут. Так как КУ получает процент с продаж имущества и ему выгодно продать объект дорого. Но как только цена начинает сильно падать, КУ зовут принять участие в торгах своих друзей и перестают выходить на связь.
Так как я обычно покупаю объекты за очень дешево (на пред последних интервалах публичного предложения), то конкурсные обычно уже перестают выходить на связь.
У меня был забавный случай. Я выиграл торги и КУ связался со мной по телефону. Но у меня было две симки. КУ знал лишь один номер, и когда я звонил ему со второго номера, он никогда не брал трубку. Хотя стоило мне тут же перезвонить с известного телефона — он выходил на связь.
Заранее я объекты не смотрю (пока управляющие еще на связи), я уже рассказывал в этом блоге как я работаю.
Я мониторю все новые объекты в своем регионе, и для каждого намечаю по какой цене готов его взять. На этом этапе я особо тщательно не изучаю объект и даже не запрашивают у конкурсного никаких документов. И уж тем более не еду его смотреть. Я на глазок определяю его рыночную стоимость и намечаю цену в 3-4 раза дешевле рынка. После чего ставлю напоминание в телефоне за несколько дней до даты предполагаемой покупки.
Доживают до этой даты меньше 10% объектов которые я отобрал, в основном их разбирают раньше. Поэтому я и не смотрю их заранее. Трачу на анализ новых объектов 1-2 часа в неделю, а если бы я ездил их смотреть то устроил бы себе работу на полный рабочий день.
Если вы хотите покупать объекты с меньшим дисконтом, например на 30-40% дешевле рыночной стоимости, то смотрите объекты еще на стадии аукциона. На этом этапе КУ скорее всего выйдут на связь, а объект с хорошей вероятностью доживет до нужного интервала.
Я же действую иначе. И уже рассказывал в книге о торгах, как проникал в объект незавершенного строительства — недоступность КУ меня не остановила.
В один из разов нашел объект на Авито, вот правда продавался он почти в 3 раза дороже чем на торгах. Я позвонил и договорился о просмотре. А спустя два дня принял участие в торгах и выиграл.
Еще был случай когда приехав на объект мы застали там сторожа который согласился нам все показать после продолжительных уговоров.
Другой объект удалось посмотреть обратившись в банк который являлся залоговым кредитором. Приехал банковский работник и все нам показал. Конкурсный управляющий же на связь так и не вышел.
На торгах, как и в жизни нужно проявлять настойчивость, и тогда вам улыбнется удача!
Статья огонь!
Ни слова про то, что надо делать если КУ не выходит на связь…!
Браво Карл!!!