Попутно с изучением площадок первое, что я сделал — это изучил Закон о Банкротстве (ЗоБ). Найти его не составило никакого труда. На многих площадках, на которых присутствует несколько секций, секция с торгами по банкротству так и называется “Торги по банкротству”, а в скобочках скромно приписано “по 127-ФЗ” (иногда написано 432-ФЗ — этот закон внес изменения в 127-ФЗ).
Увидев ссылку на закон, я сразу же кинулся его читать. Чтобы покупать на торгах, в принципе, достаточно изучить закон. Там есть все, что нужно. Поэтому заканчиваю повествование и отправляю вас читать закон. Шутка, конечно, хотя закона и правда достаточно, повествование я все равно продолжу =)
С законом можно ознакомиться, например, в “Консультанте”: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/].
Обязательно прочитайте закон, особенно нас интересует Глава VII. Конкурсное производство.
Конкурсное производство — так по-умному называется продажа имущества должника.
Закон обязательно нужно просмотреть, а главу 7 статьи 130, 131 и 139 следует прочитать полностью, причем несколько раз, именно в них содержится вся информация о проведении торгов.
Дабы не цитировать закон, я перескажу лишь самое интересное из него, то, что имеет прямое отношение к торгам.
Как происходит продажа имущества банкротов
При продаже имущества банкротов торги бывают двух видов: аукцион и публичное предложение. Давайте посмотрим, чем они отличаются друг от друга, и как проводится процедура банкротства.
Определение начальной стоимости имущества
При принятии решения о признании должника банкротом суд утверждает конкурсного управляющего.
Конкурсный управляющий обязан: провести инвентаризацию имущества должника и включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (это портал Федресурс так официально называется) сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания, привлечь оценщика для оценки имущества должника, если стоимость имущества превышает 100 000 рублей. Отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии этого отчета в электронной форме.
Таким образом, на каждого должника на Федресурсе должны быть опубликованы:
- Отчет оценки, содержащий рыночную стоимость имущества;
- Инвентаризационная ведомость, содержащая балансовую стоимость имущества.
Балансовая стоимость не имеет отношения к рыночной стоимости, поэтому отчет оценщика для нас более ценен. Хотя до сих пор встречаются случаи, когда организаторы торгов “забывают” их публиковать.
Но и на стоимость имущества из отчета оценщика стоит полагаться очень аккуратно. Как я уже говорил во Введении, мы купили за 600 тыс. руб. дом с рыночной стоимостью в 3,5 млн. руб. Хотя по отчету оценки оценщик оценил этот дом в 11,5 млн. руб. Хотя продать его за такие деньги не представлялось возможным.
Поэтому всегда надо оценивать стоимость объекта самостоятельно и не полагаться на мнение оценщика. Оценка может существенно отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. И если слепо доверять отчетам оценщика, то можно купить объект даже гораздо выше рынка. Представляете, если бы мы поверили оценщику и купили этот дом не за 600 тыс, а например за 5 млн. за несколько месяцев до этого (на торгах по банкротству цена объекта постепенно падает до тех пор, пока его кто-нибудь не купит; см. ниже). Тогда мы бы сработали себе в убыток.
Несмотря на вышесказанное, читать отчет оценки стоит, в нем иногда можно найти много интересного и полезного.
Еще один интересный случай. Продавался дом с оценкой около 2 млн. руб, его стоимость на торгах упала уже меньше 100 000 руб. И мы с братом поехали его смотреть, благо ехать надо было километров 130 от Самары. Приехав на место и найдя нужный адрес, мы очень удивились: дом сгорел целиком, от него остались лишь обломки стен.
Земля в этой богом забытой деревне почти ничего не стоит, к тому же она еще и не была оформлена. На мой взгляд, стоимость такого лота никак не могла быть выше 30 000 руб (6 соток х 5 000 руб за сотку) и только в том случае, если бы земля была оформлена. А продавался только дом, в отчете оценщика даже был скан копии свидетельства и поэтажный план дома, которого не было и в помине.
Поговорив с соседкой, мы выяснили, что дом действительно тот и сгорел он более 5 лет назад. Похоже, оценщик не удосужился выехать на место, а провел оценку по документам, которые ему предоставил конкурсный управляющий.
Самый простой способ оценить объект — это, конечно, посмотреть аналоги на Авито. Но лучше покупать только то, в чем вы разбираетесь. Действуйте очень осторожно и намного внимательнее, чем если бы вы покупали объект на открытом рынке.
Я вот до сих пор не связываюсь с производственными помещениями, хотя на торгах их великое множество, но я не понимаю, как отличить плохой цех от хорошего. Отчетам оценщика не очень верю… Зато кое-что понимаю в жилых и офисных площадях, вот ими и занимаюсь.
Порядок торгов: Аукцион
После того, как рыночная стоимость определена, проводится аукцион. Начальная цена, как правило, соответствует цене из отчета оценщика. Торги происходят на повышение — кто предложит большую цену, тот и забирает объект.
Если на первом аукционе имущество не было приобретено, проводится повторный аукцион уже по несколько меньшей цене. В аукционах мы не участвуем: по таким ценам объекты можно купить без всякого геморроя и на Авито.
Но если и на втором аукционе имущество не было продано (а так происходит в 99% случаях), начинается самое интересное. Начинается Публичное Предложение.
Порядок торгов: Публичное предложение
При проведении публичного предложения конкурсный управляющий совместно с комитетом кредиторов устанавливают длительность периода снижения и величину снижения в процентах.
После начала торгов цена начинает падать каждые Х дней на Y процентов. Например, каждые 7 дней цена падает на 10%, и так происходит до тех пор, пока кто-то не купит лот, или не наступит срок окончания торгов.
Если и на публичном предложении никто не купит лот, то будут назначены повторные публичные торги. И так до тех пор, пока кто-то не купит лот. Причем повторные торги начинаются с цены, на которой закончились предыдущие, т.е. лот падает в цене все сильнее и сильнее.
Понятно, что всякий шлак, типа сгоревшего дома без земли, никто покупать не хочет, и конкурсные управляющие с организаторами торгов вынуждены покупать такие лоты на себя (или на фирмы однодневки), чтобы завершить процедуру банкротства. Отсюда и берутся такие протоколы с результатами торгов, в которых Ленд-Крузер 200 покупают за 1 рубль (хотя Ленд-Крузер — это только по документам, а на самом деле от него остался только ржавый карданный вал). Сам видел такой трактор, который на деле оказался лишь ржавой гусеницей.
Именно на публичном предложении я и купил свой первый лот, который за серию из нескольких несостоявшихся публичных предложений упал с 11,5 млн до 600 тыс руб . Заняло это около 1 года.
Пример (таблица из описания лота на площадке Сбербанк-АСТ показывает, как будет падать цена с течением времени с 2,2 млн до 560 тысяч рублей):
При покупке на Аукционе все обременения остаются за новым покупателем, т.е. если вы покупаете объект недвижимости, обремененный ипотекой, вам придется эту ипотеку выплачивать и дальше, если денег, вырученных от продажи имущества, не хватит для ее закрытия.
При покупке на Публичном Предложении залогового имущества все обременения снимаются без всяких условий. Помимо сравнительно маленькой цены, это является еще одним существенным плюсом публичного предложения.
Публичное предложение — порядок определения победителей
Позволю себе немного процитировать закон (в ред. Федерального закона от 22.12.2014 N 432-ФЗ, Статья 7):
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.
Таким образом, нам нужно принять участие на выбранном нами периоде снижения и поставить цену выше, чем другие участники (но цен других участников мы не видим, поэтому действуем наугад).
p.s.: Вы прочитали третью главу из моей новой книги по тогам по банкротству. Скачайте ее целиком!
