Разбираю конкретную ситуацию от нашей читательницы которая изучает инвестирование в недвижимость.
Получил от нее письмо следующего содержания:
Алексей, здравствуйте!
Думаю над вашей книгой «Как сдать квартиру дорого«, хочу еще несколько раз её перечитать. У меня есть к вам вопросы.
Живу я в Якутске.
Недвижимость: 4-х комнатная квартира (этаж 4-й (из пяти), площадь комнат — 17,1 (окно одно); 8,1; 13,0; 7,7; кухня-9,6 кв.м.). Дачный участок 12 соток (летний домик 5*4), участок не ухоженный, машины нет, на автобусе очень не удобно, такси дорого. В квартире живем я и мама.Цены на аренду квартир в Якутске такие:
- однокомнатная благоустроенная квартира в центре 20-25 т.р, не в центре 18 т.р;
- комната в общежитии, 1 человек — 10-12 т.р., 2 человека — 12-15 т.р.;
- комната в квартире 10 т.р.;
Моя знакомая, сдает 4-х комнатную квартиру приехавшим жителям южных республик, каждая комнат стоит 18 т.р в месяц (по два человека в комнате), кухня за 13 т.р.
Однокомнатная квартира стоит 3,6-4,4 млн.р, четырехкомнатная 5-6 млн.р. Дачный участок 1-1,2 млн.р.
Мама хочет уехать в другой город, куда конкретно пока не определилась. Хочу убедить ее переделать квартиру как вы и сдавать. Но возникает проблема, где жить самим (все время над этим думаю). Как бы вы поступили в подобной ситуации? Спасибо.
Лена.
Постараюсь по порядку ответить на все вопросы. Как я понимаю, речь идет об инвестировании в недвижимость без денег, ну, или почти без денег. Для начала давайте определимся, что делать с 4х-комнатной квартирой. На своем опыте я попробовал два варианта, рассмотрим их подробнее:
- Первую свою квартиру я поменял на более удачную и более дешевую, в результате сдал ее на 25 500 рублей дороже (за 35 500 рублей). Читать подробное описание проекта »;
- Вторую квартиру я улучшил без разменов и сдал на 11 000 рублей дороже (за 27 000 рублей). Читать подробное описание проекта »
Начнем мы со второго варианта. Этот вариант менее выгоден, чем первый. При осуществлении мной второго проекта можно было вместо улучшения имеющейся квартиры продать ее и купить более удачную. В этом случае выигрыш от увеличения арендной платы был бы гораздо больше. Почему же был выбран менее выгодный вариант?
Потому что у этого варианта есть масса плюсов:
- Очень быстро. Всего две недели понадобилось мне для осуществления этого проекта. В отличие от более выгодного варианта, на осуществление которого ушло более полугода. Конечно, во второй раз мне понадобилось бы меньше времени, но время в данном случае являлось главным фактором;
- Очень дешево. В данном случае не требуется денег на дорогостоящую перепланировку. Мне понадобилось всего 13 800 рублей на осуществление этого проекта. Хотя в некоторых отдельных случаях, при грамотном подходе, первый вариант может оказаться выгоднее (см. ниже);
- Отсутствие рисков. При купле-продажи квартиры возникают дополнительные риски, обусловленные несколькими причинами.
а) Возможны резкие колебания цены на недвижимость во время кризиса. Т.е. вы можете продать свою квартиру, но не успеть купить новую. Опытные риэлторы помогут свести его к минимуму, но помнить об этом риске все равно стоит;
б) В силу своей неопытности вы можете купить неудачную квартиру или даже квартиру в ветхом жилье, которое подлежит сносу;
в) При совершении операции купли-продажи квартиры можно стать жертвой мошенников.
Из всего выше сказанного самым главным преимуществом, на мой взгляд, является время. Остальные риски легко сводятся к нулю при обращении к хорошим специалистам.
И не ленитесь заново исследовать рынок для каждого района, в котором вы начинаете присматриваться к жилью. Цены на аренду могут отличаться в разных районах. Так, например, в Самаре цены на аренду комнаты на ул. Димитрова и ул. Ташкентской начинаются от 12 000 руб.
Тогда как в самом центре города, на ул. Ленинградской, цены за такие же комнаты начинаются от 8 000 рублей. Это удивительно: цены на окраине выше цен в самом центре! Выходит, выгоднее инвестировать в квартиры в определенных районах города! Это только с комнатами такая ситуация, квартиры в центре ощутимо дороже. А связано это с тем, что кол-во сдающихся комнат в этом районе гораздо больше кол-ва сдающихся комнат на Димитрова.
В свое время я это не учел, так как проводил исследование только в р-не ул. Димитрова и ул. Ташкентской. Поэтому был немного разочарован, когда дело дошло непосредственно до сдачи в аренду вновь приобретенной квартиры.
Но, в любом случае, новая квартира приносит больше денег, чем могла бы приносить старая после перепланировки.
Второй вариант более трудоемкий. Но зато и более выгодный. При осуществлении второго проекта возможно даже купить новую квартиру дешевле старой (как в моем случае), об этом я уже писал! Так что могут остаться деньги и на ремонт, и на первый взнос в ипотеку на еще одну квартиру. Тут все зависит от вас и вашей настойчивости при поиске жилья.
Как бы я поступил на месте Лены? Как бы я начал инвестирование в недвижимость без денег? Если бы у меня было время, я бы пошел по более выгодному пути и поменял квартиру на более удачную, например, с двумя окнами хотя бы в двух комнатах. Наличие времени позволило бы мне проработать все риски, описанные выше. При осуществлении такого проекта понадобится настойчивость. Поиск моей супер доходной квартиры занял 2 недели, за это время мы пересмотрели более 30 квартир, пока не нашли полностью подходящую под мои критерии. Надо быть к этому морально готовым и не сдаваться, просматривая квартиру за квартирой.
А вот если бы времени или моральной готовности к затяжным поискам у меня бы не было. Например, во второй раз мне нужно было закончить проект как можно скорее. Я бы переделывал то, что есть.
Тут, конечно, может быть и смежный вариант: сначала переделать то, что есть, и пощупать, как это работает. И только потом, спустя несколько месяцев или даже пару лет, браться за масштабный проект с разменом квартиры. Плюс этого варианта в том, что переделанную квартиру можно продать дороже рынка, как готовый бизнес или по комнатам (тут есть много нюансов, о них я вам еще расскажу в следующих выпусках).
С местом для собственного проживания проблем возникнуть не должно. После переделки квартиры можно некоторое время пожить в одной из комнат, а за это время продать дачу и использовать ее стоимость как первый взнос по ипотеке для покупки собственного жилья. Тем более, поступления арендной платы можно заявить в банк в качестве своего дохода (об этом я тоже еще напишу). Хотя, я думаю, что остановиться будет трудно. И жить самим в квартире, которая может приносить неплохой доход, покажется не лучшим выбором, и вы захотите повторить цикл ;). По поводу того, где жить самим, я планирую написать большую статью в конце этого — начале следующего года. Так что подписывайтесь на обновления.
А у меня на сегодня все!
