Это пост заканчивает серию статей посвященных моему первому опыту инвестирования в недвижимость. Сегодня я расскажу обо всех трудностях с которыми я встретился на этапе поиска арендаторов и способами их преодоления.
Если вы не в теме, то можете прочитать начало моей истории (статьи расположены в хронологическом порядке и последовательно описывают все мои шаги):
- Как сдать квартиру в 3 раза дороже рынка — Эту статью я написал когда понял, что аренда двухкомнатной квартиры дороже однокомнатной всего на 10% — 25%. А на тот момент я как раз сдавал двухкомнатную квартиру. Я не спал всю ночь и рисовал, рисовал, рисовал… Если разместить в кладовке второй санузел, то можно разделить мою двушку на две однокомнатные. Еще час напряженной работы мозга, и у меня уже был готов план как разделить мою двушку на три студии.
- Как выгодно инвестировать в жилую недвижимость — А это уже о практической реализации моих фантазий. И о том как я смог сделать не три, а четыре студии не потратив ни копейки денег.
- Как выбрать квартиру для инвестиционных целей — Небольшая экскурсия по законченной квартире. В этом посте вы найдете фото получившихся студий и узнаете несколько полезных хитростей которые пригодятся вам при проведении перепланировки. А из приложенного видеоролика вы узнаете несколько секретов не вошедших в статью.
- UPD: Электронная книга в которой я подробно рассказываю как можно сдать квартиру дороже рынка.
На данный момент сданы три комнаты из четырех. В четвертой ремонт в самом разгаре. Никак я его не закончу из за загруженности по другим проектам, то же кстати связанных с созданием источников пассивного дохода. Но об этом в другой раз, а сегодня поговорим о быстрой сдаче в аренду моих комнат-студий и подведем финансовые итоги проекта. И так, приступим!
Как быстро сдать квартиру
Первое что я сделал это обратился к профессиональным риэлторам, причем сразу в два агентства. И стал ждать. Ждал я целых три недели, но мне так и не привели ни одного потенциального арендатора. Как выяснилось, как быстро сдать квартиру риэлторы даже не догадываются!
Тогда я подал объявления на трех самых популярных в Самаре сайтах бесплатных объявлений: Авито, Из рук в руки и 63 точка ру. И о чудо, сдал первую комнату на второй день размещения объявления. За первые три дня мне позвонило человек 8-10, трое из которых доехали до меня. После этого звонки прекратились. Все звонки были с авито, и я решил сосредоточиться именно на этой площадке и разместить на ней платную рекламу.
Платное (как впрочем и бесплатное) объявление можно было разместить в двух разделах: квартиры или комнаты. Размещение платного объявления в разделе комнаты стоило на 300 рублей дешевле, поэтому я на нем и остановился. На рисунках приводятся графики просмотра моих объявлений. Соответственно 8 числа я разместил бесплатное объявление, а 17 оплатил платное размещение (по первому самому дорогому тарифу).
После перехода на платное размещение звонков стало гораздо больше (10-15 в день) и продолжалось это дней 5-6. Что позволило мне сдать еще две комнаты.
Текст объявления:
Сдам две малосемейки в одном доме (за 8 500 и 9 500т.р. отличаются по площади). Только что отремонтированные.
В каждой квартире своя кухня — Идеально для любителей уединения (Вы готовите на отдельной кухне и не видитесь с соседями. Почти все удобства квартиры по цене комнаты.).
На четыре квартиры один общий туалет.
Удобства: Wi-Fi интернет, стиральная машина, холодильник, пластиковые окна, свежий ремонт, кровать, рабочий стол и офисное кресло.
Прямая сдача от собственника. Позвони и сразу приезжай смотреть (покажу сразу две квартиры).
Требования к жильцам:
1) некурящие
2) Гражданство РФ
В процессе сдачи выяснилось:
- В таких комнатах хотят жить только одинокие мужики. Причем все, все три мужика которые приходили смотреть стали моими квартирантами (а я по наивности планировал заселить свои апартаменты молоденькими девчонками);
- Чем меньше комната тем лучше. У меня изначально были сомнения, захочет ли кто то жить в комнатах по 7 и 8 кв.м. Но оказалось что эти комнаты самые востребованные и их сняли в первую очередь. А вот комната в 12 кв. м. стояла до последнего. Видимо из за большей цены, я поставил цены следующим образом 8 500 руб, 9 000 руб и 9 500 руб в порядке увеличения площади;
- Проще сдать комнату не прибегая к услугам риэлтора. Это меня немного опечалило, я то планировал оставить ключ доверенному риэлтору, что бы он мог сдавать хатки пока я в теплых странах;
- Можно было сдать дороже, судя по тому что я сдал довольно таки быстро. Думаю, если бы я поставил цену больше, то скорее всего то же бы смог сдать. В результате я сдал комнаты соответственно за 8000, 8500 и 9000 рублей. Я сразу говорил, что возможен торг на 500 рублей и не ломил цену.
- Все квартиранты спрашивали про шкаф, в результате мне пришлось потратить еще немного денег и докупить шкафы.
На основании вышесказанного были сделаны определенные выводы на будущее.
Итогами проекта я доволен. Общий доход с аренды трех комнат 25 500 рублей, это на 17 500 рублей больше чем с аренды моей старой двушки которую я поменял на эту квартиру. Надеюсь на следующей неделе я доделаю четвертую самую большую комнату и увеличу эту цифру еще тысяч на 9 — 10. При реализации проекта я не потратил не копейки своих денег, все деньги на ремонт были взяты из разности в стоимости недвижимости.
Т.е. примерно за пол года я увеличил свой пассивный доход на 17 500 рублей, и скоро (буквально через неделю) увеличу еще на 9-10 тысяч рублей. И тогда мой суммарный пассивный доход с этого проекта составит 35 500 рублей в месяц.
На такие деньги я уже с шиком смогу жить на Шри-Ланке или в Куала-Лумпур. Но пока я не еду, мне надо закончить еще два проекта по созданию пассивного дохода. Совсем скоро расскажу об этих проектах. Подписывайтесь на обновления, что бы не пропустить.
Еще в моих планах было взять вторую квартиру для инвестиционных целей. И провернуть хитрую схему с получением кредита на оплату первого взноса в ипотеку. Пока откладываю это дело на неопределенный срок, если честно ремонт меня очень сильно утомил. А как наберусь сил то вновь вернусь к этой идеи.
P.S.: Жду ваших вопросов через форму обратной связи. Если вы хотите узнать о каком то аспекте данного проекта более подробно — спрашивайте, отвечу всем.
UPD: Выпустил электронную книгу и видео-курс о том как сдать квартиру быстро и дорого: Как сдать квартиру дорого.
Тут, я смотрю, совсем не затронут вопрос разрешения на перепланировку. Ясно что стены несущие не затронуты, но ванная комната… Тем более исторический памятник…
В данном случае все законно. А вот во второй квартире узаконить мойки в комнатах не удастся.
Здравствуйте, Алексей! Расскажите, пожалуйста, как одновременно сдать 2-е комнаты в одной квартире, «за одно объявление», что нужно в нем написать. Дело в том, что я не имею возможности сдать одну и подыскивать квартирантов на другую, надо их две сдать сразу. Всю квартиру как одно целое сдать не получится , только по комнатам. Подскажите, как наиболее грамотно это сделать. Заранее благодарю за ответ. С уважением, Анна.
Я даю объявление только на одну комнату — самую дорогую. А по телефону говорю, что в этой квартире сдается сразу две комнаты. И озвучиваю цены на все комнаты.
Если комната которая указана в объявление сдана. Я предлагаю снять другую комнату в этой же квартире. Это звучит, как — в этой квартире осталась одна комната за Х рублей. Я не говорю, что комната из объявления уже сдана. А просто сообщаю, какая комната осталась.
Если давать отдельное объявление на каждую комнату, то как правило авито блокирует такие объявления и приходиться тратить лишние время на решение этой проблемы. Если в одном объявление указывать сразу две комнаты, то часто, но не всегда, авито так же блокирует такое объявление и опять приходиться тратить время на решение вопроса.